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根據(jù)第一太平戴維斯2018年第四季度上海市場(chǎng)回顧報(bào)告，上一季度上海新建商品住宅新增供應(yīng)累計(jì)約288萬(wàn)平方米，較上月環(huán)比微降5.9%。一手商品住宅成交量共計(jì)約153萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌33.2%，較去年同期同比上漲30.5%。一手商品住宅成交均價(jià)達(dá)到每平方米人民幣61300元，達(dá)到歷史新高。

2018年第四季度內(nèi)共成交了四塊純居住用地，基本以零溢價(jià)成交。成交占地面積共計(jì)14.7萬(wàn)平方米，可建面積共計(jì)29.6萬(wàn)平方米，平均成交樓板價(jià)為人民幣每平方米27,568元。其中除兩塊位于嘉定區(qū)外；另有兩塊分別位于徐匯區(qū)及靜安市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)，為近兩年來(lái)少有的市中心區(qū)域純住宅地塊。

去年第四季度共成交五幅租賃用地，均以零溢價(jià)成交。可建面積共計(jì)約43.0萬(wàn)平方米，容積率在1.52至2.5不等。地塊多位于近郊區(qū)域，其中三塊租賃用地位于寶山，其余三塊位于浦東、普陀及閔行。

2018年，上海市共交易27塊純住宅用地，共計(jì)建筑面積739,000平方米；交易純租賃用地共計(jì)34塊，可建建筑面積約131萬(wàn)平方米。截止2018年末，上海市共計(jì)已推出純租賃住房地塊共計(jì)57塊，將至少為市場(chǎng)提供51679套新建租賃住宅。

政策面，預(yù)計(jì)2019年上海將持續(xù)“房住不炒”的基調(diào)。整體而言或仍將持續(xù)較為緊縮的政策調(diào)控，住宅市場(chǎng)持續(xù)承壓將成為新常態(tài)。市場(chǎng)供應(yīng)方面，在調(diào)控政策基本穩(wěn)定的前提下，相較2018年，開發(fā)商或?qū)⒓涌旆帕浚≌袌?chǎng)整體流動(dòng)性加強(qiáng)。

2018年上海土地市場(chǎng)持續(xù)推出了多幅租賃用地，未來(lái)供地結(jié)構(gòu)或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整。另外，從市場(chǎng)呈現(xiàn)的信號(hào)可以看出，未來(lái)政府或不單純依靠買賣土地來(lái)獲得稅收；雖然房地產(chǎn)稅是否推行、何時(shí)推行尚未可知，但從財(cái)政角度而言，未來(lái)的發(fā)展已逐漸地從征稅這一方向進(jìn)行調(diào)整，一些多樣的產(chǎn)品可能會(huì)出現(xiàn)。

2018年第四季度上海大宗交易成交總額約為人民幣460.5億元。其中有兩筆超過(guò)人民幣100億元的交易，分別為凱德置地與GIC聯(lián)合收購(gòu)的星港國(guó)際中心以及黑石收購(gòu)的豐樹商業(yè)城。

在經(jīng)濟(jì)全面降杠桿，融資管控的環(huán)境下，2018年上海投資市場(chǎng)成交回落，總成交總額約為人民幣878億元，同比下降13%。來(lái)自國(guó)內(nèi)投資者的競(jìng)爭(zhēng)減少，令國(guó)際投資者獲得更多機(jī)會(huì)。全年國(guó)際開發(fā)商和投資者成交占比約為59%。

市場(chǎng)上仍然有很多投資者對(duì)改造項(xiàng)目存在很大興趣，2018年有很多成交集中在收購(gòu)經(jīng)營(yíng)不良的商場(chǎng)并意圖改造成長(zhǎng)租公寓或者聯(lián)合辦公。2018年商場(chǎng)物業(yè)合計(jì)成交總額約為人民幣68億元，超過(guò)2017年總額的三倍，其中約有75%是以改造為收購(gòu)目的。

2018年同樣有更多大規(guī)模的綜合體和開發(fā)地塊的成交完成，由于國(guó)際買家資金儲(chǔ)備更充足，這些大額成交中有73%由此類買家完成。

上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)核心商務(wù)區(qū)2018年第四季度凈吸納量共計(jì)約63.8萬(wàn)平方米，盡管較2017年同期的高位下降了9%，但歷史來(lái)看依然強(qiáng)勁。南京西路板塊繼續(xù)錄得負(fù)吸納量，導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升。供過(guò)于求的市場(chǎng)局面持續(xù)，致使核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率較去年同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金同比小幅上漲0.3%，至每平方米每天人民幣9.0元。

非核心商務(wù)區(qū)寫字樓第四季度共計(jì)兩個(gè)全新項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)6.9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。截至年末，非核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到410萬(wàn)平方米。非核心商務(wù)區(qū)寫字樓空置率環(huán)比、同比分別下降1.8個(gè)百分點(diǎn)和2.0個(gè)百分點(diǎn)至32%。租金水平同比維穩(wěn)，為每平方米每天人民幣5.8元。

供應(yīng)繼續(xù)放量仍將是來(lái)年上海寫字樓市場(chǎng)的一大挑戰(zhàn)。2019年，預(yù)計(jì)核心商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)還將各自迎來(lái)超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。租戶市場(chǎng)背景下，新項(xiàng)目去化周期或?qū)⒗L(zhǎng)。聯(lián)合辦公的租賃走向或?qū)槭袌?chǎng)帶來(lái)更多不確定因素。

隨著聯(lián)合辦公市場(chǎng)的演變，業(yè)主除了引入聯(lián)合辦公以外，自身也傾向于打造自有品牌，從而為租戶提供更多靈活租賃方案，以提高競(jìng)爭(zhēng)力。

2018年前11個(gè)月，上海零售總額同比上升7.9%，增速較去年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。2018年全年共900,000平方米新增供應(yīng)入市，較2017年下降7.3%。

第四季度上海全市購(gòu)物中心首層租金環(huán)比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.7元，較2017年同比增長(zhǎng)1.3%。核心商圈購(gòu)物中心空置率較上季度上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，較去年同比上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)；非核心商圈空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，同比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)計(jì)2019年零售市場(chǎng)仍面臨供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)有14個(gè)項(xiàng)目約112萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。大量新供應(yīng)入市及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將導(dǎo)致整體租金漲幅有限，但新零售、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、跨界復(fù)合品牌開店需求仍然旺盛，支撐優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金穩(wěn)健增長(zhǎng)。此外，部分存量項(xiàng)目雖開業(yè)初期租金較低、入駐率不高，但通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整和持續(xù)引入新品牌使租金補(bǔ)漲，將鞏固整體市場(chǎng)租金水平。