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上海，2021年7月8日?— 享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2021年上半年度的寫字樓市場、零售物業市場、產業地產市場以及大宗交易市場的現狀進行多維度的解讀，并對下半年的發展趨勢進行了展望和預測。

上海寫字樓市場持續上揚，行業發展向高質量、多元化邁進

上海經濟穩步復蘇，實物量指標上揚，市場信心顯著回暖，上海寫字樓市場需求持續提升，自去年二季度以來連續五季度呈現上揚局面，2021二季度上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米,環比一季度增長10.2%,需求提升也使得上海甲級寫字樓空置率回落至18.8%，環比上季度下調1.9%，其中核心區14.6%，新興區25.1%。

供應表現來看，共有四個新增甲級寫字樓項目在二季度入市,合計帶來21.71萬平方米的新增供應。其中，核心區的供應項目為長寧區城市更新項目—“寶地新華”，另外三個項目為七寶板塊的“七寶傳媒谷”、徐匯濱江板塊“芒果廣場”及浦東后灘板塊“SK大廈”。租金表現來看，二季度，上海甲級寫字樓平均租金8.08元/平方米/天，跌幅環比收窄；核心區租金為9.25元/平方米/月，環比下滑0.9%；新興區在優質項目的推動下整體租金水平環比上揚1.9%，為6.37元/平方米/月。

行業表現來看，二季度，電子信息科技行業貢獻最大，成交面積比重為25%。電子閱讀、電子游戲、IT網絡技術、電商平臺類行業成交頻繁。項目選擇上，新興區優質項目及具有產業集聚效應的園區是該類行業主要選址方向。金融行業持續活躍，今年以來金融市場迎來全新格局，上海商業銀行跨境人民幣業務中外資銀行在數量和市場份額上首次超過中資銀行，貝萊德建信理財有限責任公司揭牌，臨港新片區即將開展外匯管理高水平開放試點，原油期權掛牌交易，金融新格局帶來了金融機構在上海布點新需求。專業服務領域中，律所、會計事務所、設計咨詢類搬遷成交依然穩定，另外一些聯合辦公品牌伴隨市場復蘇也開始積極布點，主力考慮布局核心區域板塊。

戴德梁行中國區項目及企業服務主管、董事總經理魏超英表示:“上海經濟運行穩中加固，穩中向好的表現促進了上海寫字樓市場持續回暖。下半年，市場供應規模超過百萬，其中普陀、濱江沿線規模較大，短期市場租金和出租率依然承壓。展望未來，上海繼續營造超一流營商環境，上海對人才吸引力排名全球第四，中小企業融資環境領先全國城市等利好投資環境將不斷吸引優秀人才及企業進駐。行業發展來看，在推進上海全球資產管理中心建設、促進生物醫藥產業高質量發展、加快建設國際消費中心城市、提升上海國際貿易中心能級規劃等利好產業政策推動下，金融、醫藥、線上貿易、線上消費、線上娛樂、網絡平臺等行業為中堅力量，并向高質量、多元化邁進。”

上海大宗交易市場整體活躍度提升

2021年上半年上海大宗交易市場共錄得38宗成交，共計294億元，成交宗數和成交金額環比2020年下半年分別增加80%和19%，市場整體活躍度提升。代表性成交包括領展32億收購七寶萬科廣場50%權益、中泰證券27.4億收購外灘中心A2 & C2等。

買家類型方面，2021年上半年大宗交易市場投資型買家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明顯；外資買家占比38%，相較2020年上漲約65%，充分彰顯其對上海高流動性和吸引力的看好。關于物業類型，得益于國家對新基建的支持，數據中心及工業/物流成交增長明顯，凱德36.6億收購閔行數據中心更是創下上海數據中心成交總價新高。

有關資本化率，投資者出于對市場不確定性及租賃風險的考量，對于投資回報的要求相較2020年有所上升。另外，考慮到近期投資者活躍程度提升，第三季度各類型物業的資本化率預計將保持穩定。

展望2021年下半年，戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，韌性下的上海機會，主要有以下幾點：

新基建背景下，發行REITs成為項目的可行退出方式；預計可發行REITs的物流地產、數據中心、商務園區及長租公寓將額外受到追捧；

以TMT企業為代表的新經濟自用買家將持續活躍；

在日趨嚴格的拿地條件下，可散售住宅或公寓類快周轉項目將更具優勢，預計2021年下半年將重新出現比較多的成交案例；

三道紅線和融資收緊的雙重政策影響下，開發商與高負債業主將有更大機會與動力以市場預期價格出售其在一線城市持有的優質資產。

上海優質零售物業市場需求旺盛

據上海市統計局的數據，2021年本地經濟仍然保持快速增長，帶動上海消費品市場及零售物業續向好。一季度，上海市社會消費品零售總額同比增長48.9%至人民幣 4,557億元。二季度，上海共5家購物中心開業入市，分別是位于黃浦區的恒基旭輝天地和博薈廣場、位于徐匯區的漕河涇印象城、浦東的啦啦寶都等，落成零售項目推升上海中高端購物中心總存量達到19,248,027平方米。

二季度，上海優質零售物業市場需求旺盛，眾多業態的零售商持續擴張，不斷有國內外新品牌進入上海零售市場。整體空置率環比下降0.12個百分點至9.25%，凈吸納量增加至約350,221平方米。一些成熟的中高端購物中心進行業態調整和品牌升級，推動了對上海零售物業的吸納。奢侈品、餐飲、生活以及汽車體驗店零售品牌為最主要的市場需求驅動力。例如，中國服裝品牌內外于靜安嘉里中心開設其中國首家體驗店；國際知名漢堡品牌Five Guys于淮海路巴黎春天開設其中國首店；知名新能源汽車品牌嵐圖汽車于瑞虹天地月亮灣開設其體驗店，以及Loft在靜安大悅城開設其店鋪。

上海中高端購物中心平均二季度首層租金報價環比上升1.5%至人民幣879.6元每月每平方米。核心區域，平均首層租金報價環比上升1.4%至人民幣1,976元/平方米/天。南京西路商圈錄得最高平均租金，為人民幣2,532.5元/平方米/天。徐家匯及南京東路商圈的平均租金排在其后，分別為人民幣2,266.1元/平方米/天及人民幣2,181.9元/平方米/天。

戴德梁行華東區商業地產部董事魏建歷表示：“目前全市商圈消費集中度加強，重點商圈提質效應顯著。而通過舉辦“雙品網購節暨數字生活節”，“直播電商節”等活動，線上消費熱度持續加強。零售額的持續穩步增長，體現了市民對于高品質商品日益增長的消費需求。”

華東區物流市場二季度呈現旺盛態勢

二季度華東區物流市場表現活躍。上海地區第三方物流需求本季度增長顯著，電商、快運快遞為本季度上海高標倉庫市場主要租戶。上海地區土地供應仍然稀缺，上海物流整體市場仍然保持強需求態勢。第二季度上海高標庫總供應量為875萬平方米，平均租金為47.78元/平方米/月，全市平均空置率為8.42%，這一空置率主要來自于金山的新盤入市和奉賢的短期退倉。戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵表示：“預計到下半年，隨著電商節日的進一步啟動，全市空置率會逐步降低。同時，環滬地區受上海需求外溢影響，昆山、太倉等地高標倉庫市場租賃需求旺盛，也迫使開發商和投資者進一步向江蘇省的縣級市擴張；浙江地區，電商、快運快遞、社區團購成為高標倉庫市場吸納主力，如浙北嘉興（嘉善、秀洲）、德清以及浙南溫州、臺州租賃市場趨旺。寧波地區供應持續緊張。”

電商租賃需求迅速擴張

華東區二季度經濟發展呈現強勁勢頭，消費能力持續提升。消費者對物質的品質和品類需求呈現高端化、精致化、細分化趨勢。本季度，線上線下全渠道融合態勢凸顯，全渠道新媒體新零售模式催生電商新品類拓展。上海對外貿易也表現活躍， 5月，上海市外貿進出口同比增長21.0%，跨境電商需求迎來新的增長。此外，疊加“6.18”電商購物節影響，本季度華東區電商需求擴張迅猛。

結合冷鏈的發展模式初顯雛形

華東區生鮮電商、社區團購持續活躍，催生大量干倉改冷庫和冷庫定制的需求。隨著食品產業園內食品加工、生鮮加工、中央廚房等業態的增加，為保證食品和生鮮的新鮮程度和品質，食品產業園結合冷鏈的模式顯現成型。