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　新冠疫情對辦公樓、零售和酒店物業(yè)投資造成影響，加大了空置率，而數(shù)據(jù)中心和物流地產(chǎn)則成了炙手可熱的資產(chǎn)類別。

　　12月4日，城市土地學(xué)會（ULI）與普華永道聯(lián)合推出了針對亞太地區(qū)區(qū)域性房地產(chǎn)前景預(yù)測報告《房地產(chǎn)市場新興趨勢》。

　　報告指出，2021年亞太地區(qū)最具投資和發(fā)展前景排名前六名的城市分別是新加坡、東京、悉尼、首爾、胡志明市、墨爾本，主要由具有穩(wěn)定和長期前景的大型防御性市場主導(dǎo)，去年排名前六的城市中有5座再次躋身2021年投資前景最好的6座城市。而中國的上海、深圳、廣州分別位列第七、第九和第十名。

歷年投資前景排名

　　“從2018年開始，房地產(chǎn)市場新興趨勢的調(diào)查結(jié)果反映出亞太區(qū)投資人的偏好從高速發(fā)展的新興市場目的地回到了低風(fēng)險區(qū)域的核心資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向了東京、悉尼、墨爾本、新加坡、上海這樣的區(qū)域性門戶城市。背后主要原因是近幾年國債收益率的降低和各國負利率的出現(xiàn)。”普華永道中國審計合伙人孫穎解讀稱。

　　對于中國市場的情況，報告認為中國經(jīng)濟勢頭依然強勁，成功防控新冠疫情后，經(jīng)濟出現(xiàn)了顯著反彈。同時，城市更新計劃正在中國各地火熱開展，各地市政府都致力開發(fā)中心城區(qū)，不同地區(qū)的投資前景差別很大。

　　但報告也指出，中國的宏觀經(jīng)濟改革舉措可能會引發(fā)銷售壓力，尤其是流動性緊縮可能導(dǎo)致小型開發(fā)商面臨銀行融資困難。

　　“中國強勁的經(jīng)濟走勢，再加上監(jiān)管機構(gòu)收緊國內(nèi)銀行貸款導(dǎo)致非銀行渠道融資需求增加，為外國買家，尤其是在中國根基深厚的外國買家創(chuàng)造了大量機會。”城市土地學(xué)會中國大陸主席、凱龍瑞集團創(chuàng)始人兼主席鄭喜明表示。

　　房地產(chǎn)投資人認為最棘手的問題是什么？

　　根據(jù)報告，新冠疫情對經(jīng)濟的影響和房產(chǎn)空置率是今年新出現(xiàn)的令房地產(chǎn)投資者較為擔(dān)心的兩大問題。

　“空置率問題在以往的報告中沒有出現(xiàn)過，但今年一下子躍升到第四位，說明疫情對辦公樓、零售和酒店物業(yè)造成影響，加速了房產(chǎn)空置率問題的暴露。”孫穎稱。

　　相比辦公樓、零售和酒店物業(yè)受到影響，報告認為，疫情過后，物流設(shè)施可能會成為最強勁的資產(chǎn)類別，原因在于，受一系列周期性和結(jié)構(gòu)性因素驅(qū)動（尤其是電子商務(wù)的強勁增長），物流行業(yè)將穩(wěn)定保持旺盛需求。

“當(dāng)前，數(shù)據(jù)中心和物流地產(chǎn)成了炙手可熱的資產(chǎn)類別，中國在這兩個領(lǐng)域占據(jù)有利地位，能夠善用市場機遇。中國的數(shù)據(jù)中心發(fā)展速度令人難以置信，截至2020年，中國在科技、電信和數(shù)據(jù)中心交易上的支出達到了近15億美元。考慮到中國龐大的市場及其迅猛的擴張勢頭，再加上物流設(shè)施出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供給不足，當(dāng)前，中國仍是新建物流設(shè)施的最大市場。”孫穎表示。

孫穎認為，物流地產(chǎn)正逐漸從房地產(chǎn)的另類投資變成了核心類的投資類別，隨之而來將是資產(chǎn)價格的不斷推高和資本化率的不斷收窄，當(dāng)物流地產(chǎn)成為核心資產(chǎn)后，獲得的將不僅是機會資金的投資，一些長期的機構(gòu)資金也會投資到物流地產(chǎn)，這將給開發(fā)物流物業(yè)的企業(yè)帶來機會。