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經歷十年來寫字樓最低谷

經歷了疫情的沖擊，2020年的寫字樓市場并不樂觀。來自高力國際的數據顯示，2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，已創近十年新高。北京寫字樓租金從2019年底383元/月/平降低到2020年底的351元/月/平，降幅達到8.4%，為十年來租金同比最大降幅。疫情嚴重抑制了企業辦公需求的釋放，實際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低。剔除自用及預租面積后，北京2020全年凈吸納量不到3萬平方米。

已經許久不做開發業務的SOHO中國，目前最大的業務是辦公樓的租賃，自然也會受市場的影響。SOHO中國董事長潘石屹坦言，“疫情的爆發和蔓延讓全世界的經濟和生活都受到了很大影響，許多公司的經營也迎來了近幾年的最大挑戰，我們的情況和國內許多公司一樣。去年四月底，因為許多租戶的經營舉步維艱，SOHO中國成熟項目的出租率下滑至低位。”“我們退租的面積，欠費的金額是從公司成立以來最多的。”

此前潘石屹在今年1月份舉辦的一次2020第四賽季線上租賃表彰會上指出，“要防止一些騙子公司進來，在過去幾年，我們受到這方面的影響還算是比較大的，外灘SOHO和銀河SOHO兩個項目，受非法集資的公司影響很大，對我們穩定性的發展影響比較大，對財務的影響也比較大，對全社會也有危害。”

隨著疫情的好轉，經濟快速回暖，寫字樓市場在慢慢恢復，SOHO中國的出租業務迎來了反彈。截至2020年末，SOHO中國成熟投資物業平均出租率恢復至約82%，2020年初新入市的麗澤SOHO出租率達到60%。新簽客戶名單中出現了華為、阿里巴巴、猿輔導、泰康人壽、浦發銀行等企業。

對于未來商業地產的發展態勢，潘石屹分析：“疫情后為了恢復經濟，除中國外的其他國家都在增發貨幣，規模達到了前所未有的程度。在資本全球化的時代，這些資金也將涌入最具發展潛力的市場，SOHO中國在京滬兩地核心地段的優質辦公樓也將進一步升值。”

一直處在“賣賣賣”模式

近年來，潘石屹拋售資產的動作頻頻，但去年以來，SOHO中國開始想把公司賣掉，屢次傳出被私有化的消息。

2020年3月份，市場傳出黑石將私有化SOHO中國的消息，SOHO中國公告也表示“公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性”。但在去年8月份，SOHO中國宣告私有化終止，其公告稱，“潛在交易所進行的討論已終止，并未致使就潛在交易的條款達成共識，公司并未與任何第三方就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協議。”去年11月份，市場上又有消息稱SOHO中國將被私有化，傳聞的對象變為高瓴資本，但隨后高瓴資本證實消息不屬實。

在“賣身”之前，SOHO中國更多的是出售旗下項目，據不完全統計，從2014年以來，SOHO中國分別賣掉了旗下的上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場、凌空SOHO一半項目、SOHO世紀廣場、虹口SOHO、凌空SOHO。對于頻繁出售物業的原因，潘石屹曾表示：“做生意永遠不變的規律就是低買高賣，既然市場給了這么好的機會，能賺錢就賺錢。”

2019年6月，在賣掉許多自持物業后，收回了78億元資金。在談到資金用途時，已經多年不拿地的SOHO 中國表態未來或許會再次買地，潘石屹當時表示，“我們的價值在哪，是買一塊地，從頭到尾建個房子，為社會創造價值，也為我們自己創造價值。”但在這之后，SOHO中國并未重啟開發時代，而是多次陷入了私有化的傳聞。

被潘石屹賣掉的還有共享辦公項目SOHO 3Q，這個曾經作為SOHO中國轉型的重要項目，從2015年初推出市場后，便備受潘石屹推崇，2018年還提出了SOHO 3Q的赴港上市計劃，但最終還是在2019年底被賣掉了。

值得注意的是，SOHO 中國的負債率一直較低，SOHO中國告訴《華夏時報》記者，公司各項財務指標健康、安全，均未突破紅線，2020年末凈資產負債率約為43%，平均借貸成本約為4.7%。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，SOHO中國剔除預收款后的資產負債率為47%，與上一年基本持平；凈負債率為43%，與上一年基本持平；現金短債比為2.76，較上年同期提升1.27。由此，SOHO中國2020年年報“三道紅線”全部達標，踩線情況與2019年一致，保持“零踩線”行列。