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? ? ? ? ?公司要辦公開展業務，首先要有自己的辦公室。獲得辦公室的途徑無外乎兩種，一種是租賃，一種是自持。租賃很好理解，辦公室的產權屬于業主，我們租賃的是使用權；而關于自持就是辦公室的產權屬于自己所在的公司，而自持的方式又可以分為購置現有的物業，包括購置即將完工的物業。?

? ? ? ? ?當然隨著經濟的發展及企業需求的多樣性，市場上也有定制開發的物業提供給未來的業主，即公司在開發商在建設前期就與其約談好未來辦公室的各項要求，由開發商代建，待到樓宇竣工，甚至是完成內部精裝修后，再移交給業主方。而這種定制化完成的辦公室，在實用性、功能性等方面更切合企業需求，是當前很多大企業獲得辦公場地的主流方式。

? ? ? ? ?而對于大多數公司以租賃方式獲得辦公室，我們今天聊聊和租賃辦公室有關的業主和二房東，以及和他們簽訂租賃合同的一些注意事項。

? ? ? ? ?關于業主，也就是物業的產權方。我們租賃辦公室很多情況下是和業主直接簽訂租賃合同。而業主也有大業主和小業主之分，在寫字樓領域，獨立持有整棟寫字樓的往往我們成為大業主，大業主通常是以公司形式出現的；而部分寫字樓建成后，也有拆分出售的情況，而這種購置寫字樓的業主，我們會稱為小業主。而簽訂租賃合同在同等條件下，和大業主簽更保險一些。大業主往往會長期持有物業，以租賃形式獲取經營利潤。而小業主往往是以投資的形式購置物業，目的基本上是以租賃方式獲取利潤，回收成本，或等待物業升值后出售，獲取銷售差價。考慮到小業主往往因自身資金實力有限，盡管在簽訂租賃合同時，和法律保護上，是可以帶租約出售房產的，但我們不鼓勵和小業主簽訂租賃合同。

? ? ? ? 而關于二房東，主要是由于一些業主對于打理自己的房產缺乏專業團隊或由于其他一些因素，將自己持有的物業交給運營方去租賃，而運營方就是我們通常所說的二房東。二房東通常以低于市場租金水準較低的價格整體獲得物業的租賃權，通常會在十年以上或更長時間。之后對物業進行分隔、裝修，而隨著分享辦公的興起，一部分二房東也做起與分享辦公相同的生意，直接布置好現成的辦公場所，企業可以隨時拎包入住。

? ? ? ? ? 對于從二房東手里租賃辦公室，大家還是要詳細考察二房東的市場口碑如何。在法律方面，必須要看到業主授權二房東從事租賃行為的合同或授權委托書。而在簽訂合同時，最好是簽訂三方合同。在北京地區對辦公區進行裝修，在政府的建委部門進行備案登記等手續時，是需要提供業主的證明，如房產證的原件掃描件等資質，包括業主的裝修許可等蓋章文件等，這些都需要和二房東在簽訂合同中做明確的約定。很多情況下，是由于二房東與業主間配合不默契，往往造成一些資質文件拿不到手，進而影響整個租賃甚至是裝修的進度。

? ? ? ? ? ?在簽訂合同前，有些事情是必須要了解清楚的，并約定在租賃合同里。首先是產權證明，即產權證，在上面我們可以明確看到產權人和物業的建筑面積等必須的信息。其二是要了解物業是否被抵押了，檢查下產權證的原件，因為抵押往往會將產權證的原件交給抵押方，如果看到了產權證原件，你就可以放一半的心了。而在簽署的租賃合同中，也必須將物業抵押后，對現有租賃方的影響寫進條款中。三是要了解下建筑面積，房產證上載明的通常為“建筑面積”=“套內建筑面積”+“分攤的共有面積”。

? ? ? ? ? ?如果公司有一定的規模，我們建議通過房產中介機構來獲取租賃辦公室的資源。業主在出租辦公室時的酬金是由業主方付給中介機構的，而不會是企業增加成本。對于一些大業主，即使你不經過中介直接從業主手中租賃物業，業主也不會將剩下的傭金費用補貼到你的租賃成本里。而通過好的中介去完成租賃，首先他們更了解整個市場、商圈及目標樓宇的租賃價格，知道業主的報價是否合理；其次由于其能夠掌握更多的客戶而帶給業主的利益，也能夠拿到更具優勢的價格，從而促成交易；最后還是由于其專業性，在雙方最終的合同簽署過程中，對雙方的爭議條款能夠給出公平及專業的意見。當然，最終的合同還要經過公司財務、法務等部門從各自的專業角度給出最終意見。