商業(yè)辦公室租賃：您需要注意的7個(gè)地方

一個(gè)商業(yè)租賃辦公室或零售空間為您的企業(yè)一個(gè)嚴(yán)肅的承諾。它們通常是持續(xù)至少五年的長(zhǎng)期合同，租金通常是您在工資單之后的第二大月度費(fèi)用，而租賃協(xié)議中的權(quán)利和限制對(duì)您擴(kuò)展，承包和重新安置業(yè)務(wù)的能力有重大影響。

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大型和小型公司在規(guī)劃新空間和談判租賃時(shí)可能會(huì)犯重大錯(cuò)誤?-?這些是最常見的。

1.沒有分配足夠的時(shí)間

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)觀念是允許6至12個(gè)月完成不到10,000平方英尺的交易，以及9到18個(gè)月的大宗交易。任何業(yè)務(wù)搬遷中的各種復(fù)雜步驟都需要提前期?-?對(duì)可能的地點(diǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查，租賃協(xié)商，與建筑師和工程師一起規(guī)劃和設(shè)計(jì)新空間，出價(jià)并授予定制工作所需的施工工作空間（稱為“裝修”），獲得建筑和營(yíng)業(yè)許可，以及完成裝修本身。

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同樣重要的是，租約開始日期需要考慮這些步驟。否則，在您入住之前，您將支付新房間的租金。您還需要與當(dāng)前的房東協(xié)調(diào)您的計(jì)劃，充分通知您的搬家并在您保留的任何期間協(xié)商租房協(xié)議在當(dāng)前空間超出當(dāng)前租約期限（稱為保留）。

2.規(guī)劃不足

與提前期問題密切相關(guān)的是未能充分規(guī)劃您的新空間。您想要開展業(yè)務(wù)的方式應(yīng)該推動(dòng)您的空間的位置和設(shè)計(jì);?你的房地產(chǎn)不應(yīng)該決定你如何做生意。

您需要考慮您需要多少空間以及是否需要任何專用空間（重型設(shè)備的加固地板？數(shù)據(jù)中心？備用電源？）。經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑師和優(yōu)秀的租戶經(jīng)紀(jì)人/代表可以幫助您的高級(jí)管理層考慮所有正確的問題，包括：

·?????????您將如何協(xié)調(diào)移動(dòng)所有業(yè)務(wù)功能，尤其是技術(shù)和員工？

·?????????誰(shuí)將對(duì)正在進(jìn)行的項(xiàng)目（委員會(huì)或一個(gè)人）做出決定？

·?????????您想要投射什么樣的企業(yè)形象，以及哪種辦公空間會(huì)傳達(dá)這種形象？

·?????????協(xié)作辦公空間與私人辦公空間的比例對(duì)于您的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方式有意義嗎？

·?????????你的預(yù)算是多少？

·?????????什么空間計(jì)劃對(duì)可能的增長(zhǎng)有意義？（例如，未來(lái)三到五年可能需要多少額外空間？還是有可能縮小規(guī)模？）

3.缺乏代表性

沒有“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)租賃”這樣的東西。業(yè)主?-?建筑業(yè)主及其物業(yè)經(jīng)理?-?在起草租約時(shí)沒有考慮到您的最佳利益，商業(yè)房地產(chǎn)交易沒有任何合法的消費(fèi)者保護(hù)。公寓租賃。大多數(shù)商業(yè)租賃的財(cái)務(wù)條款和法律規(guī)定都是專業(yè)的，難以理解，大多數(shù)商人缺乏有效審查和談判租賃協(xié)議的背景。

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您需要在該物業(yè)所在州接納的經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)房地產(chǎn)律師?-?最好是在之前的交易中與您的房東（或您的房東的律師）打過交道的人。您還應(yīng)認(rèn)真考慮聘請(qǐng)租戶經(jīng)紀(jì)人/代表?-?在租賃交易中僅代表商業(yè)租戶（而非業(yè)主或物業(yè)經(jīng)理）的顧問。一個(gè)好的租戶代表會(huì)知道您的市場(chǎng)狀況（如您所在城市每平方英尺的當(dāng)前“市場(chǎng)租金”），您正在考慮的建筑物的現(xiàn)在和未來(lái)空缺，以及處理這些房東的最佳方式建筑物。

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4.缺乏盡職調(diào)查

貴公司空間的物理和法律條件會(huì)嚴(yán)重影響您的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，您需要通過調(diào)查事實(shí)來(lái)保護(hù)自己。除審查擬議的租約外，您的房地產(chǎn)律師還應(yīng)：

·?????????確認(rèn)建筑物的分區(qū)將允許貴公司按預(yù)期進(jìn)行操作。

·?????????聘請(qǐng)產(chǎn)權(quán)公司出示建筑物留置權(quán)，抵押貸方和任何未決法律索賠的報(bào)告。

除了規(guī)劃和設(shè)計(jì)新空間外，您的建筑師和工程師還應(yīng)檢查建筑物的電氣，管道和HVAC系統(tǒng)，并檢查空間是否符合建筑規(guī)范，消防和安全法規(guī)以及殘疾人訪問法律。您的建筑師還應(yīng)確認(rèn)租賃空間實(shí)際上包含房東所說(shuō)的平方英尺。

5.不了解關(guān)鍵租賃條款

這是租約的長(zhǎng)度?-?開始和終止日期。像商業(yè)租約中的其他一切一樣，這并不像您想象的那么簡(jiǎn)單。

·?????????該術(shù)語(yǔ)是在您簽署時(shí)開始的，還是僅在您開始在該空間內(nèi)操作后（即裝修工程完成時(shí)）？

·?????????即使您入住之前不支付租金，您的公司是否會(huì)在簽署時(shí)開始建立保險(xiǎn)和維護(hù)費(fèi)用？

·?????????在租約開始時(shí)，您會(huì)看到一個(gè)名為“Term”的條款。本節(jié)描述了租約的長(zhǎng)度，并指定了開始和結(jié)束日期。

·?????????該術(shù)語(yǔ)如何延長(zhǎng)?-?是自動(dòng)發(fā)生還是僅在一方發(fā)出通知后發(fā)生？

·?????????在您或房東可以提前終止期限的情況下嗎？

租金計(jì)算

大多數(shù)商業(yè)租賃中的租金和其他租戶費(fèi)用的計(jì)算是復(fù)雜的，如果在開始時(shí)沒有完全理解這些條款，則在租賃期內(nèi)可能會(huì)產(chǎn)生一些令人不快的意外。

一些常見的租金結(jié)構(gòu)是：

·?????????單一凈租賃或凈租賃：承租人僅支付其部分公用事業(yè)和財(cái)產(chǎn)稅（按建筑物租賃空間的百分比計(jì)算），而房東支付所有維護(hù)，維修和保險(xiǎn)費(fèi)用。

·?????????凈凈額或雙倍凈租賃：承租人僅負(fù)責(zé)其部分公用事業(yè)，財(cái)產(chǎn)稅和建筑物的保險(xiǎn)費(fèi)（同樣，基于建筑物租賃空間的百分比），房東支付所有維護(hù)費(fèi)用和修理。

·?????????三重凈租賃：租戶支付其建筑物所有成本的一部分，但房東通常負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)維修。

·?????????全面服務(wù)總額或修改后的總租賃（也稱為修改后的凈租賃）：承租人和房東同意拆分結(jié)構(gòu)維修和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，公共區(qū)域維護(hù)和公用事業(yè)），租戶的部分稱為“基本租金” “。

·?????????租賃百分比：幾乎專門用于零售空間租賃，這種類型的租賃意味著租金的一部分計(jì)算為租戶在該物業(yè)的客戶銷售額的百分比。

此外，您需要完全明確如何以及何時(shí)可以增加租金?-?無(wú)論是年度還是累計(jì)，都是在整個(gè)期限內(nèi)。

保證金

與標(biāo)準(zhǔn)公寓租賃不同，商業(yè)房東可以要求現(xiàn)金超過2個(gè)月的租金。根據(jù)您企業(yè)的信譽(yù)，它可以是房東認(rèn)為需要的任何金額。如果您是一家沒有經(jīng)營(yíng)歷史的全新業(yè)務(wù)，這對(duì)房東來(lái)說(shuō)將是一個(gè)大問題。

房東還可以要求銀行簽發(fā)的信用證形式的保證金。如果您違反了租約規(guī)定的付款義務(wù)（房東不需要在法庭上起訴您），您的銀行會(huì)將一部分現(xiàn)金留出，以便房東可以輕松獲得補(bǔ)救。

改進(jìn)和改進(jìn)

如果新空間需要為您的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行翻新或定制（“裝修”），則租約需要專門解決這些問題。您需要協(xié)商誰(shuí)負(fù)責(zé)空間設(shè)計(jì)工作，誰(shuí)負(fù)責(zé)或管理施工，是否有完成的最后期限以及誰(shuí)付錢。在裝修期間就任何租金支付義務(wù)達(dá)成協(xié)議也很重要。

停車和標(biāo)志

日常細(xì)節(jié)在租約中也很重要。在建筑物中租用空間是否可以使您獲得一定數(shù)量的停車位？如果需要，您需要支付額外的空間嗎？在哪里可以安裝標(biāo)識(shí)您業(yè)務(wù)的標(biāo)志？他們需要以某種方式設(shè)計(jì)嗎？

爭(zhēng)議

如果您的企業(yè)與房東發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，將如何解決？是否有必要的談判期？當(dāng)事人是否需要將爭(zhēng)議提交調(diào)解（通常比法院便宜）或雙方是否可以立即起訴？重大糾紛期間是否暫停租金義務(wù)？你能扣留一部分反映爭(zhēng)議問題費(fèi)用的租金嗎？

6.沒有關(guān)注關(guān)鍵業(yè)務(wù)問題的租賃談判

潛在租戶不應(yīng)僅關(guān)注租金和其他付款條款?-?其他主要租賃條款對(duì)您的業(yè)務(wù)未來(lái)可能更為重要。請(qǐng)求并解決以下問題非常重要：

·?????????如果想要將您的空間搬遷到建筑物的另一部分，房東實(shí)體需要多少注意？

·?????????如果您的業(yè)務(wù)合同，您可以轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓部分租約嗎？

·?????????如果您的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，您可以在建筑物中獲得額外的空間嗎？

·?????????如果沒有足夠的可用擴(kuò)展空間，您可以取消租約并搬到另一棟樓嗎？

·?????????如果你想留在大樓里，你可以延長(zhǎng)學(xué)期嗎？

·?????????您可以將租約分配給您的企業(yè)買家嗎？

·?????????如果您的企業(yè)有控制權(quán)變更，租約是否仍然有效？

7.低估談判杠桿

租戶代表將了解您所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及您房東的現(xiàn)狀。例如，房東是否需要租戶？它是否會(huì)失去一個(gè)會(huì)導(dǎo)致建筑物出現(xiàn)大量空置的主要租戶？或者房東是否有一個(gè)完全租賃的建筑物，以確定無(wú)限期的未來(lái)？如果沒有這些信息，您的公司將無(wú)法了解您可能擁有多少談判杠桿以及您的房東可能愿意為簽訂新租戶提供的激勵(lì)范圍。

房東通常會(huì)同意：

·?????????沒有租金的期間（所謂的“免費(fèi)租金”）。

·?????????租金折扣期。

·?????????對(duì)租戶裝修空間成本的貢獻(xiàn)。

·?????????對(duì)租戶想要或需要的建筑物進(jìn)行某些改進(jìn)。

·?????????年租金增加上限（包括與建筑費(fèi)用相關(guān)的部分）。

此外，業(yè)主通常可以說(shuō)服租戶所有人或主要股東不需要個(gè)人擔(dān)保來(lái)支付租約中的付款義務(wù)。或者，如果在租賃開始時(shí)需要擔(dān)保，業(yè)主有時(shí)會(huì)同意，一旦您建立了可靠的付款歷史，它將在初始期限內(nèi)過期幾年。

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