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上世紀(jì)80年代，寫字樓概念初入中國(guó)。到了1992年，“鄧南巡”為改革開放從理論到實(shí)踐帶來(lái)了全面啟動(dòng)，“大眾從商，萬(wàn)眾下海”成為當(dāng)時(shí)一道濃重的風(fēng)景。而正是在此背景下，寫字樓運(yùn)營(yíng)在全國(guó)掀起了建設(shè)熱潮。也由此催生了之后幾十年間，寫字樓的一段獨(dú)有演變史。

寫字樓的青春期

1983年，那時(shí)的香港還未回歸祖國(guó)的懷抱，并且正處于本港經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩時(shí)期。當(dāng)時(shí)，由于資金緊張，大部分個(gè)體戶只能靠租用寫字樓來(lái)維持正常辦公，甚至其中大部分空間會(huì)成為倉(cāng)庫(kù)。

所以，那時(shí)擁有格子辦公區(qū)、獨(dú)立辦公室的專業(yè)寫字樓不必添加過多的附贈(zèng)價(jià)值就擁有足夠的吸引力。就在這樣的環(huán)境里，中國(guó)寫字樓以純辦公性質(zhì)度過了他的青春期。

直到2005年后，全國(guó)各地開始出臺(tái)“住宅禁商令”，使得“住宅公司”逐漸成為歷史，同時(shí)推動(dòng)寫字樓向各種不同使用功能進(jìn)化和分化。而這一舉措也間接的定義了寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)核心概念：地段=價(jià)值。所以地段，成為了其判斷一座寫字樓運(yùn)營(yíng)價(jià)值的核心屬性，至今都在沿用。

寫字樓的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)期

再之后，就來(lái)到了我們熟悉的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。

在這個(gè)時(shí)代，寫字樓為了滿足物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和創(chuàng)意工作的需求，開始從設(shè)計(jì)布局、使用功能和管理服務(wù)三大方面下手。在服務(wù)上更是各有特色，共享大堂、直達(dá)電梯等利于企業(yè)溝通、效率的環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)在各大高級(jí)寫字樓里。

寫字樓的3種主要運(yùn)營(yíng)模式

上面說(shuō)完了寫字樓的發(fā)展歷史，接下來(lái)就說(shuō)說(shuō)寫字樓的運(yùn)營(yíng)模式。目前國(guó)內(nèi)寫字樓已步入存量市場(chǎng)，有著眾多的參與者。

按照運(yùn)營(yíng)方式的不同，可以分為開發(fā)持有、購(gòu)買持有、租賃持有等主要模式。

1. 開發(fā)持有

開發(fā)自持指的是涉及產(chǎn)業(yè)鏈“項(xiàng)目立項(xiàng)—融資買地—規(guī)劃設(shè)計(jì)—施工建造—竣工交付—出租”的整個(gè)流程。典型的代表企業(yè)是SOHO中國(guó)。這似乎也印證著重資產(chǎn)下只租不售的運(yùn)營(yíng)，租金的回報(bào)并不足以覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)融資所背負(fù)的財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，需要“以售養(yǎng)租”的支持。

2. 購(gòu)買持有

購(gòu)買持有指的是不以物業(yè)的長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)為目的，主要通過購(gòu)入售出之間的價(jià)格差，或者購(gòu)入改造后的增值，來(lái)獲得收益。在這類模式中，基匯資本具有一定代表性。

基匯資本的成功，更多是仰賴創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)的投資眼光和資源協(xié)調(diào)能力，購(gòu)買與出售的時(shí)間基本都與房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)周期相吻合，相比于巨大的資金量，主要的收益更多地源自于房地產(chǎn)物業(yè)的普遍增值。