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今年寫字樓市場(chǎng)招租情況確實(shí)比去年好，可以說(shuō)是‘穩(wěn)住’了。”滬上某甲級(jí)寫字樓招商部負(fù)責(zé)人李婕（化名）這樣向證券時(shí)報(bào)記者描述她觀察到的現(xiàn)象，“但在亮麗數(shù)據(jù)背后，也存在一些隱憂，比如不少辦公樓里都有‘二房東’身影，一旦出問題，可能又是‘一地雞毛’。”

今年以來(lái)，上海寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)回暖。來(lái)自多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海凈吸納量創(chuàng)新高，空置率穩(wěn)步下降，租金也止跌回升。

李婕告訴記者，今年寫字樓市場(chǎng)求穩(wěn)，不會(huì)像去年那樣一味降價(jià)，“去年‘價(jià)格戰(zhàn)’打得最厲害時(shí)，都比著誰(shuí)的價(jià)格低，租金實(shí)在不能降的，就補(bǔ)貼裝修費(fèi)。”

三季度寫字樓市場(chǎng)

凈吸納量創(chuàng)新高

中國(guó)新天地商業(yè)管理（辦公）總經(jīng)理王紅接受記者采訪時(shí)表示，與去年受疫情影響整體寫字樓市場(chǎng)租金和出租率都小幅下滑相比，2021年寫字樓租賃狀態(tài)恢復(fù)較好，公司在上海的寫字樓——企業(yè)天地5號(hào)和INNO創(chuàng)智的出租率目前均已實(shí)現(xiàn)近滿租的狀態(tài)，同時(shí)，瑞虹企業(yè)天地也已正式竣備完工并迎來(lái)首批租戶的入駐，其中T1辦公樓中低區(qū)域已基本滿租。

華潤(rùn)置地商業(yè)華東寫字樓部負(fù)責(zé)人張帥印也向記者表示，陸家嘴濱江中心今年簽約了總部獨(dú)棟客戶四家，包括浦銀安盛基金、山西證券、芯鑫租賃和閱文集團(tuán)，同時(shí)還吸引了數(shù)家金融、科技企業(yè)進(jìn)駐，“目前陸家嘴濱江中心獨(dú)棟寫字樓僅余一席，且已有數(shù)家意向客戶在密切洽談中。”

上述辦公樓租賃情況是上海今年寫字樓市場(chǎng)回暖的縮影。世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，今年三季度，上海寫字樓凈吸納量延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)并創(chuàng)下單季新高，達(dá)到44.9萬(wàn)平方米，搬遷擴(kuò)租態(tài)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，19個(gè)子市場(chǎng)約九成實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。截至三季度末，上海寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至17.1%。

“從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴(kuò)租需求占比高達(dá)70%。”世邦魏理仕報(bào)告顯示，“前灘和南京西路等市場(chǎng)出現(xiàn)一房難求的局面，季內(nèi)前灘空置率更是低至4.3%，僅次于外灘。”

李婕告訴記者，最近兩年確實(shí)有不少核心商務(wù)區(qū)租戶搬遷至前灘等新興商務(wù)區(qū)，一方面是前灘等新興商務(wù)區(qū)的各類配套還不錯(cuò)；另一方面，租金要比核心商務(wù)區(qū)低40%至50%，同時(shí)一些制造業(yè)企業(yè)傾向于到新興商務(wù)區(qū)購(gòu)買或租賃整棟辦公樓。

在凈吸納量創(chuàng)歷史新高的同時(shí)，租金指標(biāo)的趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折也露出端倪。世邦魏理仕報(bào)告顯示，上海三季度寫字樓市場(chǎng)租金止跌企穩(wěn)，報(bào)價(jià)和有效租金較上季度分別上調(diào)0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商務(wù)區(qū)、核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)空置率分別為11.9%、17.9%和21.7%，環(huán)比分別下降0.9個(gè)百分點(diǎn)、0.9個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

疫情緩和以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇——這是王紅給出的上海寫字樓租賃恢復(fù)良好的原因，“上海作為我國(guó)對(duì)外開放的窗口城市，基于優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)量和戰(zhàn)略新興資本的加持，辦公樓市場(chǎng)的回暖跡象仍將持續(xù)。”

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸?021年寫字樓需求持續(xù)升溫顯示了上海作為國(guó)家對(duì)外開放的窗口城市良好的經(jīng)濟(jì)基本面。浦東‘引領(lǐng)區(qū)’新政落地已逐步為區(qū)域市場(chǎng)吸引更多外資金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)需求，第三季度浦東需求實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲近90%，外資占比明顯提升。”據(jù)透露，未來(lái)六個(gè)月，上海寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有69萬(wàn)平方米左右新增體量入市，上海全年凈吸納量將創(chuàng)新高，租金有望持續(xù)提升。

非中央商務(wù)區(qū)空置率高

二房東模式存隱憂

租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)向好的同時(shí)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上海寫字樓市場(chǎng)也存在一些隱憂，比如非中央商務(wù)區(qū)空置率達(dá)到20%以上、層出不窮的“二房東模式”等。

“今年租賃情況還行，比去年肯定好很多，與2019年基本差不多。”一位非中央商務(wù)區(qū)的物業(yè)租賃人員向記者透露，“但周邊辦公樓層出不窮，租賃過(guò)程中的壓力也大了不少。”

盡管非中央商務(wù)區(qū)的租賃市場(chǎng)同樣活躍，但根據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告，大量的新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至27.8%。“近年來(lái)上海甲級(jí)寫字樓發(fā)展較快，每年的新增供應(yīng)量在100萬(wàn)平方米至150萬(wàn)平方米之間。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)黃臻向記者表示，“至于空置率是15%還是20%趨向于健康，目前并沒有一個(gè)特別的數(shù)字。”

另有業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，從空置率來(lái)看，20%以上的數(shù)字確實(shí)不低，隨著供應(yīng)持續(xù)增加，這可能是非中央商務(wù)區(qū)未來(lái)不小的隱憂。

相比非中央商務(wù)區(qū)的空置率數(shù)據(jù)，寫字樓市場(chǎng)冒出的“二房東”模式更讓業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂。一些個(gè)人、科技公司或商務(wù)咨詢公司，以略低的價(jià)格整層租賃辦公樓，再裝修配置辦公家具后，分割成大小不同的辦公室，加價(jià)出租給中小租戶。二房東從業(yè)主方拿到的租金不高，同時(shí)可能還存在“偷面積”的行為。

“上海辦公樓里的‘二房東’并不在少數(shù)，據(jù)我所知，周邊每棟辦公樓都有兩三家‘二房東’。”一位知情人士向記者表示。李婕同樣給記者證實(shí)了這一現(xiàn)象，不過(guò)相比擔(dān)心二房東帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，她更擔(dān)心后遺癥，“之前出租工位的模式，幾乎都退出舞臺(tái)了，留下了‘一地雞毛’，一旦‘二房東’出現(xiàn)問題，破產(chǎn)或跑路，租戶還在，問題又會(huì)留給業(yè)主，到時(shí)肯定又是‘一地雞毛’。”