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第一、運(yùn)營(yíng)即不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

到目前為止沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)寫字樓運(yùn)營(yíng)進(jìn)行定義，運(yùn)營(yíng)的廣泛定義，運(yùn)營(yíng)是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。寫字樓的運(yùn)營(yíng)即經(jīng)營(yíng)，是對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的特殊稱呼，有運(yùn)行經(jīng)營(yíng)的意思，即寫字樓的價(jià)值是在物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中體現(xiàn)的。對(duì)于寫字樓而言，運(yùn)營(yíng)就是要通過(guò)運(yùn)營(yíng)者的工作實(shí)現(xiàn)寫字樓投資者利益的最大化。運(yùn)營(yíng)者的主體是寫字樓產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人委托的專業(yè)的統(tǒng)一的寫字樓運(yùn)營(yíng)商或經(jīng)營(yíng)商。

寫字樓運(yùn)營(yíng)的主要工作內(nèi)容包括以下八個(gè)方面：

1.核心目的是提高租金收入

2.區(qū)域功能及業(yè)態(tài)調(diào)整。

3.選擇優(yōu)化的租戶結(jié)構(gòu)。

4.服務(wù)品質(zhì)不斷提升。

5.設(shè)備設(shè)施提升改造

6.固定資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)和權(quán)益管理。

7.維修改造資金籌措及管理。

8.樹(shù)立品牌形象。

資產(chǎn)所有者、運(yùn)營(yíng)者即經(jīng)營(yíng)者、管理者即服務(wù)者三權(quán)可以分離，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)一致(寫字樓價(jià)值最大化)、責(zé)任明確、和諧共生的利益共同體。這是咱們的目標(biāo)，目前實(shí)現(xiàn)起來(lái)非常難。寫字樓統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)是實(shí)現(xiàn)寫字樓價(jià)值最大化的必由之路。

寫字樓運(yùn)營(yíng)是一個(gè)新課題;寫字樓運(yùn)營(yíng)者隊(duì)伍的建立是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，寫字樓運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化是最核心的問(wèn)題關(guān)鍵。寫字樓管理的服務(wù)體系也沒(méi)有建立，是一個(gè)新課題。寫字樓運(yùn)營(yíng)的權(quán)利責(zé)任義務(wù)需要研究明確和規(guī)范;寫字樓所有者與運(yùn)營(yíng)者關(guān)系需要重視、培養(yǎng)和建立。將來(lái)運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)，散售的寫字樓將來(lái)一定要有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)者，與運(yùn)營(yíng)者的關(guān)系怎么建立也是一個(gè)課題。寫字樓開(kāi)發(fā)商、寫字樓所有者、寫字樓物業(yè)服務(wù)者之間亟需需要建立一個(gè)專業(yè)的紐帶、橋梁或運(yùn)行中樞即寫字樓運(yùn)營(yíng)商。

服務(wù)的廣泛定義：是指為他人做事，并使他人從中受益的一種有償或武昌的活動(dòng)。不以實(shí)物形式而以提供勞動(dòng)的形式滿足他人某種特殊需要。準(zhǔn)確的說(shuō)物業(yè)管理公司就是物業(yè)服務(wù)公司。對(duì)于寫字樓而言，服務(wù)主要是受寫字樓所有者或運(yùn)營(yíng)者委托，為寫字樓使用者和所有者的工作和利益提供保障的有償活動(dòng)。物業(yè)管理者主要工作內(nèi)容：一是對(duì)使用者服務(wù)品質(zhì)的保證及提升;二是對(duì)所有者設(shè)備設(shè)施有效運(yùn)行的保證及提升。

物業(yè)運(yùn)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)者與管理或服務(wù)者需要具備兩種不同的能力，經(jīng)營(yíng)能力就是選擇正確的事做，管理能力就是要把事做正確。從這個(gè)意義上說(shuō)經(jīng)營(yíng)是第一位的，管理是第二位。

經(jīng)營(yíng)要提供寫字樓的發(fā)展方向的問(wèn)題，物業(yè)公司要把定完的事兒做好。很大程度上，物業(yè)公司要提升能力是應(yīng)該提升經(jīng)營(yíng)能力。

運(yùn)營(yíng)是主動(dòng)的，服務(wù)是受托或被動(dòng)的;運(yùn)營(yíng)者的工作更具挑戰(zhàn)性和創(chuàng)造性;管理者的工作更具規(guī)范性和重復(fù)性;運(yùn)營(yíng)者必須具備源源不斷自生激情和冒險(xiǎn)精神;管理者必須具備持之以恒的堅(jiān)守能力和自得其樂(lè)不厭其煩的定力。