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我們正處在一場經濟深度調整的危局之中。

這個危局表面上是疫情所致，更深層次的或許是產業結構調整艱難和投資拉動失效產生的綜合效應。

一個比較直觀的指標，就是寫字樓的空置率水平。

在經濟最活躍的北上廣深等一線城市，寫字樓和商鋪正在整體承壓，辦公樓空置率上升和租金下滑成為市場趨勢。

很多區域空置率動輒超過40%，這已經不是一個個別現象。上一輪是個別二線城市，比如天津，脫離市場需求的辦公樓開發致使濱海新區大量寫字樓空置為鬼城。當一線城市也開始大面積空置，背后所隱藏的商業地產和商辦物業開發的投融資鏈條斷鏈的風險也在加劇。

有些機構測算按照當前的局勢來看，明年上海的寫字樓空置率將飆升至30%，深圳在2022年將有近三分之一的高級寫字樓將出現空置。

其實空置率這個事情不算最糟糕的，最糟糕的是空置率持續走高的同時，供應量卻沒有減少，預計2023年，深圳的寫字樓總庫存預計將較去年底增約60%，上海將攀升44%。

據央視財經報道，在上海虹口區的北外灘區域寫字樓群，一些寫字樓整體空置率在40％左右。前灘和大虹橋區域的寫字樓空置率也接近40％。

而在上海徐匯區的核心寫字樓板塊，對外出租的辦公樓相對較少，空置率大約在10％左右。房地產中介告訴記者，他負責的一棟寫字樓部分樓層現在每平方米每天報價九塊多，比去年低了一塊左右，并且報價還有可商量的余地。即便一些樓盤議價空間不大，但免租期可以適當延長，相當于變相降低了租金。

數據顯示，今年第三季度上海寫字樓新增項目體量共計37.1萬平方米，同時，凈吸納量也恢復到21.6萬平方米。同時，今年第三季度，上海市優質寫字樓空置率為20.4％，相比第二季度增長了0.5個百分點。此外，今年上海寫字樓租金持續走低，第三季度租金相較于第二季度下跌1％，但跌幅有所收窄。

（2）

隨著疫情的持續好轉，大多數新增寫字樓都推遲到三季度入市，但記者近日走訪深圳福田中心區、車公廟、南山、羅湖多個寫字樓片區時發現，樓齡較大、老舊的寫字樓空置率比以往進一步擴大。

仲量聯行數據的報告顯示，深圳寫字樓三季度空置率為27.8%，環比二季度25.8%上升兩個百分點；四季度的空置率為25.6%，環比下跌2.2個百分點。

在深圳的很多片區，降低租金已經成了目前寫字樓最重要的攬客手段，不少業主之間甚至還打起了租金價格戰。有業主稱：“你喊150我就130，你喊130我就110，小業主之間的價格戰非常嚴重。”

而深圳樓市，目前寫字樓存量約813萬平米。未來五年，深圳將持續供應大量寫字樓。5年后深圳寫字樓的總量將達到1613萬平米。

而現在就已經是空置率高達30-40％，未來看到的寫字樓將是一半以上都是空的。

有業內負責產業招商的開發商朋友告訴記者，40%的空置率是有的。

深圳寫字樓的租金本來就比上海北京低，還出現那么高的空置率，這足見產業調整之難。

但是，再難也要迎難而上，現在就在經濟轉型的關鍵時刻。

（3）

第一太平戴維斯發布的2020年三季度北京房地產市場研究報告顯示，2020年前三季度，北京寫字樓市場吸納量約為9.2萬平方米，較去年同期下降約47%；全市空置率繼續走高，目前處于15%的高位，同比上升了5.9個百分點；甲級寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元，環比、同比分別下降1.3%、3.5%。

“可以預計，未來一段時間，北京全市寫字樓平均租金水平仍將處于下行周期。”第一太平戴維斯研究部負責人李想向《證券日報》等媒體表示，租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會馬上結束的，預計年末空置率將升至18%。

此外，隨著四季度北京寫字樓市場迎來大體量項目入市，市場壓力與日俱增。

當然，未來北京自貿區的發展會對市場需求產生正面影響，但經濟活力的釋放仍需要實體行業整體恢復和重塑。

（4）

四大一線城市，唯獨廣州的寫字樓市場保持較低的空置率。

可能有人會問為什么？實際上最主要的原因是供給量并沒有那么高。比如，廣深寫字樓存量差不多，為何深圳空置率明顯更高？

據城市戰爭分析，原因有兩個，一是深圳這幾年新增寫字樓體量很大，深圳灣、前海大量寫字樓集中上市，而廣州金融城、琶洲、魚珠等商務區的寫字樓還沒有到集中交付的時候。

另一個原因是產業結構，廣深雖然經濟總量相當，但廣州的底子是商業城市，服務業占比更高一些，達到71.62%，與上海相當，低于北京。深圳的底子是工業城市，第三產業的比重低一些，只有60.9%。

寫字樓的租戶主要就是服務業，廣州作為一個商貿城市，寫字樓的供求關系一直要比深圳更緊張一些。而且，深圳給自己的定位是科創城市，這意味著深圳必須保留相當高的二產比例（很多高新技術產業屬于二產），這在客觀上也限制了三產的發展空間。