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萊坊研究部預(yù)測，2019-2023年之間，上海甲級寫字樓年新增供應(yīng)大約為一百多萬平方米。假如有一個地塊，未來幾年也有這一數(shù)量級的甲級寫字樓入市，會給整個市場帶來怎樣的變化？

核心商務(wù)區(qū)邊的新興商務(wù)區(qū)

7月22日的上海市政府新聞發(fā)布會上，靜安區(qū)委副書記、代區(qū)長王華稱，靜安下一步將全力打造高能級、多功能的總部企業(yè)集聚區(qū)，實現(xiàn)總部經(jīng)濟規(guī)模能級密度再提升，其中蘇河灣地區(qū)未來幾年將有近百萬平方米甲級寫字樓空間入市。

《蘇河灣地區(qū)“十三五”規(guī)劃》顯示，蘇河灣是指東至羅浮路—河南北路，西至蘇州河—安遠路—江寧路，南至新閘路（石門二路以西）—北京西路（石門二路以東），北至鐵路沿線的蘇州河兩岸區(qū)域，占地4.3平方公里，臨近上海寫字樓市場中平均租金最高的區(qū)域之一——南京西路商務(wù)區(qū)。

蘇河灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為金融技術(shù)與數(shù)據(jù)服務(wù)、人力資源、商貿(mào)、文化創(chuàng)意四大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，空間策略強調(diào)濱水生態(tài)環(huán)境、文化活力、休閑體驗、嵌入式辦公空間，是上海市中心少見的城市更新型商務(wù)區(qū)。

宜住宜辦公，小而美

近年來，上海新興商務(wù)區(qū)發(fā)展中較為矚目的有徐匯濱江和北外灘，蘇河灣與之相比聲勢小了許多，有其客觀原因在內(nèi)。例如蘇河灣地狹人稠，房價高昂，動遷成本巨大，加之還有16.9萬平方米歷史建筑需要保護，只得見縫插針開發(fā)，螺螄殼中做道場，不如徐匯濱江、北外灘那樣大規(guī)模成片重建，聲勢浩大。不過，蘇河灣這一片區(qū)也自有其優(yōu)勢。

首先，蘇河灣有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。靜安區(qū)政府提供的數(shù)據(jù)顯示，十二五期間，這一區(qū)域內(nèi)稅收超億元的樓宇達11幢，區(qū)域內(nèi)企業(yè)五年累計實現(xiàn)區(qū)級稅收90.44億元，年平均增速為15.9%，占區(qū)級財政收入的比重近25%。

其次，蘇河灣跨越蘇州河兩岸，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有50萬平方米歷史建筑，人文氣息濃郁，且蘇州河不像黃浦江那樣寬闊，兩岸往來無河流的阻礙，卻有水景的風貌，加之周邊配套完善，人氣充足，在工作之外，疊加了品質(zhì)生活的吸引力。

其三，盡管都地處市區(qū)，但無論是徐匯濱江還是北外灘，地理位置都沒有蘇河灣那樣更中心。徐匯濱江偏于西南一角，北外灘位于市區(qū)東北。且蘇河灣可在同一行政區(qū)內(nèi)南與南京西路商務(wù)區(qū)聯(lián)動，北與中環(huán)兩翼創(chuàng)新創(chuàng)意集聚區(qū)呼應(yīng)，沒有任何阻礙，徐匯濱江、北外灘都相對缺乏這方面的助力。

百萬平方米入市

從容選擇更優(yōu)

蘇河灣有不少競爭對手。其定位的四個主要產(chǎn)業(yè)中，金融技術(shù)與數(shù)據(jù)服務(wù)與陸家嘴竹園有重疊，文化創(chuàng)意與徐匯濱江相類似，商貿(mào)與虹橋商務(wù)區(qū)存在競爭，因此《上海市靜安區(qū)單元規(guī)劃（含重點公共基礎(chǔ)設(shè)施專項規(guī)劃）》將蘇河灣列入靜安區(qū)CAZ中央活動區(qū)內(nèi)，通過與南京西路商務(wù)區(qū)一體化來增強其商務(wù)吸引力。

迄今為止，蘇河灣地區(qū)已有大悅城、寶格麗酒店、華僑城、WPP商務(wù)辦公園區(qū)、蘇河灣中心等一批重大項目相繼入市，高端商務(wù)商住等樓宇總量約96萬平方米。去年上半年，在靜安國際中心大體量新增供應(yīng)未入市前，空置率在14%左右。今年由于疫情使得新增需求大幅下降，加之盈凱文創(chuàng)廣場入市，空置率上升至25.3%。未來幾年還有近百萬平方米新增供應(yīng)入市，蘇河灣的寫字樓市場壓力將進一步增大。

對于租戶而言，未來的新增供應(yīng)將擴大他們的選擇余地，在辦公環(huán)境的品質(zhì)與租金方面也能得到較為滿意的回報。新增供應(yīng)一定程度上將放緩租金的漲幅，利于企業(yè)控制成本，充分利用蘇州河兩岸的風貌和市中心地理位置提升員工的辦公幸福感和企業(yè)形象。

對業(yè)主來說，較高的空置率也可能是一個短期現(xiàn)象。參考徐匯濱江短短幾年內(nèi)入市兩百多萬平方米辦公空間，卻能在今年第二季度維持9.8%的空置率，蘇河灣的地理位置更好，靜安區(qū)的商務(wù)資源也絲毫不弱，新增供應(yīng)更少，空置率沒有理由長期維持高位。從市區(qū)重要商務(wù)區(qū)多數(shù)空置率在10%以內(nèi)來看，蘇河灣的空置率或許最終也將回到這一數(shù)字附近，達到業(yè)主與租戶利益的平衡。

蘇河灣的優(yōu)勢在于其市中心優(yōu)越的地理位置，以及沿蘇州河的老上海人文氣息。盡管沒有徐匯濱江、北外灘這樣的全新開發(fā)的環(huán)境與業(yè)態(tài)聚集。但未來隨著百萬甲級寫字樓的入市，對于那些符合蘇河灣產(chǎn)業(yè)定位，或有整層租賃需求，同時需要兼顧性價比的企業(yè)而言，蘇河灣這片區(qū)域無疑是個非常好的選擇。其中，蘇河灣東北端的蘇州河北岸與西南端值得企業(yè)關(guān)注，前者在蘇河灣內(nèi)較少的成片開發(fā)區(qū)域，同時保留有不少歷史建筑，兼顧了環(huán)境與人文要素；而后者則與南京西路商務(wù)區(qū)距離較近，有利于服務(wù)型企業(yè)便利接觸客戶。