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上海普陀區(qū)月星環(huán)球港招商綜合評估報告：項目招租與企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2025-08-05 瀏覽次數(shù)：459   來源：www.0psy.cn


上海月星環(huán)球港項目綜合評估報告
上海月星環(huán)球港報告編制說明
  • 用途：企業(yè)總部 / 區(qū)域中心選址決策參考
  • 編制對象：企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層
  • 數(shù)據(jù)時效：2025 年 8 月（基于最新市場動態(tài)及政策）
  • 編制機(jī)構(gòu)：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組


上海普陀區(qū)月星環(huán)球港招商招租電話：021-64398555

一、上海月星環(huán)球港項目核心定位
月星環(huán)球港定位為 “全球中心城區(qū)旗艦綜合體”，由月星集團(tuán)投資開發(fā)，總建筑面積 48 萬平方米，是融合高端商業(yè)（32 萬㎡）、甲級辦公（12 萬㎡）、五星級酒店（4 萬㎡）的超大型城市綜合體（2013 年開業(yè)）。
項目以 “商旅文三位一體” 為核心理念，由英國 Chapman Taylor 設(shè)計，采用歐式建筑風(fēng)格（33 米挑高中庭、弧形玻璃穹頂、屋頂星空跑道），獲 LEED 金級認(rèn)證（年減碳 2000 噸）。通過首店經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)及文化 IP 活動（年均 200 + 場），打造長三角企業(yè)總部標(biāo)桿與國際化消費(fèi)地標(biāo)，年客流量超 3500 萬人次，年銷售額 80 億元（上海 TOP3）。
二、上海月星環(huán)球港戰(zhàn)略區(qū)位價值
三重樞紐疊加優(yōu)勢
  1. 三區(qū)交匯樞紐：地處普陀、長寧、靜安黃金交界，內(nèi)環(huán)高架雙向匝道直連，25 分鐘直達(dá)虹橋樞紐，3 公里覆蓋 50 萬常住人口（中高端社區(qū)占比超 60%）；
  1. 軌交核心節(jié)點(diǎn)：無縫接駁 3/4/13 號線金沙江路站（日均客流 80 萬 +），11 號線步行 5 分鐘，30 分鐘直達(dá)虹橋樞紐，45 分鐘覆蓋浦東機(jī)場；
  1. 蘇河經(jīng)濟(jì)帶引擎：納入 “蘇河芯灣” 集成電路產(chǎn)業(yè)帶，毗鄰半馬蘇河文旅區(qū)，與長風(fēng)商務(wù)區(qū)聯(lián)動，承接普陀區(qū) “商旅文體” 融合政策紅利。
三、上海月星環(huán)球港區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)與聚集度
主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位
  • 高能級總部經(jīng)濟(jì)：聚焦金融科技、文化創(chuàng)意、商貿(mào)服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)，吸引華為技術(shù)、江蘇銀行、利安人壽等 200 + 企業(yè)入駐，金融與科技企業(yè)占比 65%；
  • 首店經(jīng)濟(jì)高地：貢獻(xiàn)普陀區(qū) 40% 新增首店（2023 年 52 家），包括戴森體驗店、樂樂茶旗艦店等 50 + 上海首店，形成品牌集聚效應(yīng)；
  • 文化消費(fèi)融合：聯(lián)動長風(fēng)公園定向賽、少兒圖書館，年均舉辦超 1000 場活動（如敦煌展、哈利波特主題），客流留存率 65%，形成 “商務(wù) - 消費(fèi) - 文化” 閉環(huán)。
產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)
2022 年銷售額突破 155 億元，企業(yè)入駐率達(dá) 92%，與周邊長風(fēng)商務(wù)區(qū)形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同，技術(shù)協(xié)作與客戶轉(zhuǎn)化效率提升 40%。
四、上海月星環(huán)球港交通與基礎(chǔ)設(shè)施
  • 軌交網(wǎng)絡(luò)：3/4/13 號線 “零距離換乘”，8 分鐘直達(dá)靜安寺商圈，1 小時覆蓋上海主要 CBD；
  • 路網(wǎng)系統(tǒng)：內(nèi)環(huán)高架入口 500 米，15 分鐘抵人民廣場，1 小時貫通長三角 26 城（G2/G42 高速直連）；
  • 智慧泊車：1615 個智能車位（含新能源充電樁），AGV 系統(tǒng)提升周轉(zhuǎn)效率 30%；
  • 貨運(yùn)支持：M1 級環(huán)評資質(zhì)，支持 24 小時物流及輕型生產(chǎn)，滿足研發(fā)型企業(yè)貨運(yùn)需求。
五、上海月星環(huán)球港項目核心參數(shù)
  • 空間配置：
  • 甲級寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)層 2270㎡（得房率 70%），支持 100㎡起靈活分割；層高 4.35 米，荷載 300kg/㎡，適配研發(fā)與總部辦公；
  • 交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝吊頂 + 架空地板 + 玻璃幕墻，品質(zhì)對標(biāo)國際甲級標(biāo)準(zhǔn)；
  • 智慧系統(tǒng)：5G 全覆蓋、人臉識別閘機(jī)、VAV 變風(fēng)量空調(diào)（新風(fēng)量 40m3/ 小時 / 人）；
  • 綠色技術(shù)：屋頂光伏年發(fā)電 50 萬度，雨水回收年節(jié)水萬噸，LEED 金級認(rèn)證；
  • 能源系統(tǒng)：雙空調(diào)模式（8-18 層 VRV/19-47 層 VAV），分戶計費(fèi) 0.8 元 /kWh，雙回路供電保障連續(xù)性。
六、上海月星環(huán)球港競品對比分析
1. 與長風(fēng)大悅城（商務(wù)辦公類）對比
長風(fēng)大悅城聚焦親子客群（以 Sky Park 公園為核心），辦公體量不足 5 萬㎡，產(chǎn)業(yè)協(xié)同性較弱；交通依賴單地鐵線路，通勤效率低于環(huán)球港；商業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)消費(fèi)為主，缺乏高端商業(yè)與文化 IP 聯(lián)動，企業(yè)品牌曝光與商務(wù)接待便利性不足。物業(yè)費(fèi)與租金成本接近，但產(chǎn)業(yè)政策扶持力度及總部經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)顯著低于環(huán)球港。
2. 與桃源 π 商業(yè)廣場（社區(qū)商業(yè)類）對比
桃源 π 以社區(qū)商業(yè)為核心，無高端辦公載體，無法滿足企業(yè)總部或區(qū)域中心的空間需求；交通依賴公交接駁，軌交覆蓋不足，員工通勤與客戶接待效率較低；缺乏產(chǎn)業(yè)生態(tài)與政策支持，僅能提供基礎(chǔ)商業(yè)服務(wù)，與環(huán)球港的 “文商旅” 一體化生態(tài)差距明顯。
環(huán)球港核心差異化優(yōu)勢
以 “文商旅融合生態(tài) + 三軌交樞紐 + 政策精準(zhǔn)賦能” 形成壁壘：32 萬㎡自持商業(yè)與文化 IP 活動年均帶來 3500 萬客流，企業(yè)品牌曝光效率提升 200%；三軌交 + 內(nèi)環(huán)高架的立體交通網(wǎng)絡(luò)通勤效率領(lǐng)先競品 20%；作為普陀區(qū) “蘇河芯灣” 重點(diǎn)載體，政策扶持力度與產(chǎn)業(yè)資源對接能力突出。
七、上海月星環(huán)球港核心競爭優(yōu)勢
  1. 品牌勢能壁壘：長三角唯一 “五星購物中心”，歐式地標(biāo)建筑與高端品牌矩陣（超 500 家品牌）顯著提升企業(yè)形象附加值；
  1. 流量轉(zhuǎn)化優(yōu)勢：日均 10 萬 + 客流賦能企業(yè)品牌曝光，商業(yè)聯(lián)動降低客戶接待成本 40%，首店經(jīng)濟(jì)帶動消費(fèi)轉(zhuǎn)化效率提升；
  1. 成本競爭力：租金僅為南京西路同質(zhì)項目的 60%，物業(yè)費(fèi)含空調(diào)基礎(chǔ)能耗，綜合成本低于競品均值 25%；
  1. 政策高地占位：優(yōu)先享受普陀區(qū) “首店經(jīng)濟(jì)” 扶持（活動審批綠色通道、媒體推廣資源），金融科技企業(yè)優(yōu)先對接產(chǎn)業(yè)基金。
八、上海月星環(huán)球港商業(yè)及產(chǎn)業(yè)配套
  • 商業(yè)服務(wù)矩陣：
  • 園區(qū)內(nèi)：32 萬㎡環(huán)球港購物中心（含山姆會員店、Dior 等 450 + 品牌）、B1 層 “環(huán)球美食匯”（80 家餐廳）、真冰溜冰場、屋頂星空市集；
  • 1km 內(nèi)：長風(fēng)大悅城、上海市兒童醫(yī)院（三甲）、金沙江路小學(xué)等教育醫(yī)療資源；
  • 企業(yè)服務(wù)平臺：
  • 仲量聯(lián)行物業(yè)提供 7×24 小時服務(wù)，含全球企業(yè)注冊、稅務(wù)代辦等增值服務(wù)；
  • 共享國際會議中心（500 人報告廳免費(fèi)預(yù)約）、47F 城市會客廳（8-200 人會議 / 發(fā)布會）；
  • 月星集團(tuán)全球供應(yīng)鏈資源對接會（年化 20 場），助力企業(yè)拓展海外渠道。
九、上海月星環(huán)球港區(qū)域產(chǎn)業(yè)扶持政策
  • 人才保障：
  • 普陀 “海納英才” 計劃：博士落戶綠色通道，高管租房補(bǔ)貼 3000 元 / 月；
  • 人才公寓配租（距項目 800 米，租金市價八折），子女優(yōu)先入讀市級示范校；
  • 品牌賦能：
  • 首店經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟：聯(lián)合政府媒體資源免費(fèi)推廣新品牌（案例：戴森體驗店曝光量超千萬）；
  • 開放屋頂花園用于企業(yè)品牌活動（限 2 次 / 年）；
  • 審批與低碳支持：
  • 環(huán)評 / 消防許可 “一窗通辦”，周期縮短 40%；
  • 光伏發(fā)電享度電補(bǔ)貼 0.2 元，連續(xù)補(bǔ)貼 5 年。
十、上海月星環(huán)球港出租方案
高層標(biāo)準(zhǔn)層租賃（1000㎡?VRV 空調(diào)區(qū)）
  • 選址建議：8-18 層中區(qū)（平衡租金與采光，毗鄰金融科技企業(yè)集群）；
  • 租金方案：市場價 7.0 元 /㎡/ 天→優(yōu)惠價 6.0 元 /㎡/ 天（下調(diào) 1 元專項優(yōu)惠）；
  • 租期架構(gòu)：5 年起租（含 3 個月裝修免租期）；
  • 年成本測算：約 219 萬元（租金 + 物業(yè)費(fèi)），較靜安寺同等級甲寫低 35%；
  • 物業(yè)費(fèi)：28 元 /㎡/ 月（含公共能源 + 空調(diào)維保）；
  • 停車費(fèi)：1300 元 / 月 / 輛（固定車位，新能源充電樁全覆蓋）；
  • 交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝吊頂 + 機(jī)電預(yù)埋（VRV 末端自裝）；
  • 戰(zhàn)略增值權(quán)益：免租期 2 個月 + 商場消費(fèi)券 10 萬元（用于客戶接待），免費(fèi)使用 47F 城市會客廳（年度 10 次）。
梧桐聯(lián)行專家組研判結(jié)論
戰(zhàn)略適配性
  • 強(qiáng)推薦企業(yè)：消費(fèi)品牌區(qū)域總部、跨境貿(mào)易樞紐、金融科技公司、高端服務(wù)業(yè)區(qū)域中心；需高流量曝光的企業(yè)；
  • 謹(jǐn)慎進(jìn)入：重型制造（荷載限制）、高污染生產(chǎn)（環(huán)評限制）、需 24 小時恒溫實(shí)驗室的企業(yè)（VAV 系統(tǒng)限時運(yùn)行）。
風(fēng)險提示
  • 高峰期內(nèi)環(huán)高架擁堵率超 75%（7:30-9:30），建議優(yōu)化軌交通勤方案；
  • 超大型綜合體動線復(fù)雜，需定制客戶導(dǎo)視系統(tǒng)提升訪客體驗。
決策建議
  1. 租賃窗口期鎖定：以 6.0 元低價入駐，2026 年蘇河經(jīng)濟(jì)帶成熟后租金預(yù)期漲至 8.0 元 +；
  1. 政策捆綁：聯(lián)合申報 “普陀首店經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿”，爭取政府媒體資源包（價值超 200 萬）；
  1. 生態(tài)借力：接入月星全球供應(yīng)鏈年會，優(yōu)先獲取海外渠道資源，利用商業(yè)流量舉辦品牌活動。


上海普陀區(qū)月星環(huán)球港招商招租電話：021-64398555



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