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上海虹橋萬科中心招商綜合評估報(bào)告：企業(yè)選址與招租市場分析

發(fā)布時(shí)間：2025-07-20 瀏覽次數(shù)：92   來源：www.0psy.cn

上海虹橋萬科中心招商綜合評估報(bào)告：企業(yè)選址與招租市場分析

一、核心區(qū)位價(jià)值：長三角樞紐的商務(wù)引擎
1. 戰(zhàn)略定位與區(qū)域發(fā)展
  • 城市級交通樞紐：項(xiàng)目位于虹橋商務(wù)區(qū)核心（閔行區(qū)申長路 988 弄），緊鄰虹橋綜合交通樞紐，是上海對接長三角的 “西大門”。作為萬科集團(tuán)在上海的首個(gè)商業(yè)綜合體，總建筑面積19.7 萬平方米（辦公 9.85 萬㎡+ 商業(yè) 3.4 萬㎡），由 7 棟鉆石型建筑圍合下沉廣場組成，形成 “商務(wù) + 商業(yè) + 生態(tài)” 三位一體格局。
  • 產(chǎn)業(yè)腹地聯(lián)動(dòng)：承接漕河涇技術(shù)外溢與長三角創(chuàng)新資源，定位為數(shù)字經(jīng)濟(jì)與高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)高地，周邊集聚 8 大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成跨國企業(yè)區(qū)域總部集聚區(qū)。
2. 立體交通網(wǎng)絡(luò)
交通類型
覆蓋范圍
通達(dá)時(shí)間
軌交系統(tǒng)
地鐵 2/10/17 號線虹橋火車站（步行 282 米）
15 分鐘直達(dá)徐家匯商圈
快速路網(wǎng)
中環(huán) / 滬閔 / 嘉閔高架等 6 條主干道環(huán)繞
20 分鐘至虹橋機(jī)場
長三角鏈接
高鐵 2 小時(shí)覆蓋南京、杭州等核心城市
40 分鐘至浦東機(jī)場
二、項(xiàng)目參數(shù)與設(shè)計(jì)亮點(diǎn)
1. 核心建筑指標(biāo)
參數(shù)類別
指標(biāo)詳情
附加價(jià)值
產(chǎn)品類型
7 棟甲級寫字樓 + 下沉商業(yè)廣場
LEED GOLD 及國家綠色三星雙認(rèn)證
層高與凈高
標(biāo)準(zhǔn)層高 4 米，凈高 3.0 米
吊頂后空間通透感強(qiáng)
單元分割
50-3,000㎡自由組合（整層 2,000-2,500㎡）
得房率 70%，支持靈活擴(kuò)租
空調(diào)系統(tǒng)
VAV 中央空調(diào)（含于物業(yè)費(fèi)）
開放時(shí)間：工作日 8:00-19:00，周六半天
電梯配置
每棟 4 部客梯 + 1 部貨梯
高峰等候≤45 秒
車位資源
地下 1,012 個(gè)（月租 1,000 元 / 個(gè)）
臨停封頂 64 元 / 天
2. 設(shè)計(jì)特色與綠色認(rèn)證
  • 生態(tài)辦公：鉆石玻璃幕墻降低能耗 20%，30% 綠化率結(jié)合下沉式景觀廣場，打造 “會(huì)呼吸的辦公空間”。
  • 智慧服務(wù)：萬科云客戶服務(wù)中心提供禮賓、出行等一體化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)商戶與租戶聯(lián)動(dòng)。
三、租賃與出售方案
1. 500㎡租賃成本優(yōu)化方案
  • 市場基準(zhǔn)價(jià)：6.0-7.5 元 /㎡/ 天（甲級標(biāo)準(zhǔn)層）；
  • 談判后優(yōu)惠價(jià)：5.0 元 /㎡/ 天（降幅 1.0 元），年節(jié)省 18.25 萬元；

費(fèi)用類型
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
月費(fèi)用（500㎡）
年費(fèi)用
基礎(chǔ)租金
5.0 元 /㎡/ 天
75,000 元
900,000 元
物業(yè)管理費(fèi)
33 元 /㎡/ 月（含空調(diào)費(fèi)）
16,500 元
198,000 元
停車費(fèi)（5 個(gè)）
1,000 元 / 個(gè)
5,000 元
60,000 元
年度總計(jì)
—
—
1,158,000 元

成本優(yōu)勢：較同區(qū)位甲級寫字樓（市場價(jià)約 140 萬元 / 年）降低 17%，且無空調(diào)分?jǐn)偁幾h。
2. 產(chǎn)權(quán)出售方案
產(chǎn)品類型
面積（㎡）
單價(jià)（萬 /㎡）
總價(jià)（萬元）
核心權(quán)益
整層辦公
2,000-2,500
3.5-4.5
7,000-11,250
高區(qū)視野 + 定制裝修
商業(yè)商鋪
18-340
4-15
180-5,100
開發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營至 2033 年
四、產(chǎn)業(yè)生態(tài)與商業(yè)配套
1. 產(chǎn)業(yè)集群與頭部企業(yè)
  • 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：跨國區(qū)域總部（40%）、高端服務(wù)業(yè)（30%）、科技創(chuàng)新（30%）；
  • 代表企業(yè)：克萊斯勒、中馳集團(tuán)、西蒙電氣、華光能源等 535 家，出租率超 80%。
2. 一站式商業(yè)與生活配套
  • 能量補(bǔ)給型商業(yè)：
  • LG1 美食天堂：61.5% 餐飲占比（必勝客、小粵樓等）；
  • L1 生活型格：零售 + 服務(wù)配套，滿足白領(lǐng)日常需求；
  • 人才服務(wù)：
  • 4.3 萬㎡商業(yè) Mall 提供路演廳、共享實(shí)驗(yàn)室；
  • 金地草莓社區(qū)公寓（2,500 套）步行可達(dá)。
3. 區(qū)域政策紅利
  • 租金補(bǔ)貼：虹橋商務(wù)區(qū) “光啟計(jì)劃” 提供首年 40% 租金補(bǔ)貼；
  • 人才激勵(lì)：博士安居補(bǔ)貼 7,000 元 / 月（“海納十二條”）。
五、綜合優(yōu)勢分析與決策建議
1. 核心價(jià)值矩陣
維度
競爭優(yōu)勢
數(shù)據(jù)支撐
區(qū)位戰(zhàn)略
虹橋樞紐 500 米 + 高鐵 2 小時(shí)覆蓋長三角，政策傾斜顯著
20 分鐘直達(dá)虹橋機(jī)場
成本控制
租金低于市場 17%+ 物業(yè)含空調(diào)費(fèi)，獨(dú)棟單價(jià) 3.5 萬 /㎡（周邊住宅 6.6 萬 /㎡）
長期資產(chǎn)增值潛力 8%/ 年
產(chǎn)業(yè)生態(tài)
克萊斯勒等頭部企業(yè)集聚，形成跨國總部生態(tài)圈
2024 年產(chǎn)業(yè)鏈訂單超億元
人才吸附
能量補(bǔ)給商業(yè) + 公寓配套，員工入職意愿提升 30%
配套滿意度達(dá) 92%
2. 決策建議
  • 租賃優(yōu)選方案：
鎖定3 號樓中層整層（500㎡），享受下沉廣場景觀，年成本 115.8 萬元；疊加 “光啟計(jì)劃” 補(bǔ)貼，首年實(shí)際支出可降至70 萬元以內(nèi)。
  • 購置戰(zhàn)略建議：
  • 資產(chǎn)配置型：購入整層辦公（2,500㎡約 11,250 萬元），享虹橋核心區(qū)稀缺產(chǎn)權(quán)；
  • 成本敏感型：選擇西地塊共享辦公（工位 500-1,000 元 / 月），靈活匹配團(tuán)隊(duì)規(guī)模。
  • 政策落地路徑：
簽約同步啟動(dòng) “跨國公司地區(qū)總部” 認(rèn)定，疊加 稅收減免 + 光啟補(bǔ)貼（首年綜合補(bǔ)貼≈100 萬元）；接入萬科云服務(wù)平臺(tái)，降低跨境商務(wù)成本 30%。
結(jié)論：虹橋萬科中心以樞紐地位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)、成本優(yōu)化、政策疊加四大核心優(yōu)勢，成為企業(yè)布局長三角的戰(zhàn)略支點(diǎn)。
  • 租賃方案：年綜合成本 115.8 萬元，政策疊加后3 年回報(bào)率超 180%；
  • 購置方案：整層產(chǎn)權(quán)長期增值潛力顯著（周邊房價(jià)年漲幅 8%）.


上海虹橋萬科中心招商招租電話：021-64398555


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