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上海辦公樓市場歷經多年發展，截至2020年底規模已達1,400余萬平方米，而產業集群逐漸成為衡量辦公樓商務板塊規模的重要指標，包含產業規模、企業活躍度、人才聚集要素等。仲量聯行最新指出，在滬上辦公樓租戶構成中，金融服務業已成為基石行業，在上海甲級辦公樓里占比達36%。

金融服務業占比持續提升

2020年，上海已基本建成國際經濟、金融、貿易、航運中心，具有全球影響力的科技創新中心基本框架已形成。在新的一輪五年規劃中，上海五大中心建設將全面升級，相關產業將繼續引領城市經濟發展。上海各辦公樓板塊承接了相應產業導向的不同功能，幫助行業內企業聚集，便于上下游企業資源共享、緊密合作，從而拉動相關經濟效益，產生聚集效應，吸引更多行業內企業匯聚，同時不斷擴大輻射范圍。

仲量聯行數據顯示，2020年，上海金融市場交易總額達到2274.8萬億元，同比增長 17.6%。活躍的市場表現也體現在辦公樓的租賃需求上。過去兩年，上海內資金融業辦公需求也主要來自于公募 / 私募基金、證券公司等機構，而外資金融服務業的租賃需求主要來自于銀行、保險、證券等。從辦公樓的租戶結構看，2020年，金融服務業企業在上海甲級辦公樓里占比高達36%，較2018年的34%繼續得到提高，已經成為上海辦公樓租戶構成中的基石行業。

事實上，過去兩年金融行業的需求在中央商務區內較為集中，包括陸家嘴、南京西路、竹園、新天地等中央商務區板塊，已經形成了金融聚集效應。尤其是需求最活躍的陸家嘴板塊，其近兩年的辦公樓租賃需求中，金融服務業占比更高達61%。

科技新媒體行業推動需求增長

除了金融業以外，2020年，上海第三產業增加值中信息傳輸、軟件和信息技術服務業同比增長15.2%，增速最快。而科技新媒體行業也推動了辦公樓需求持續增長，帶動辦公樓板塊的產業聚集。

從辦公樓的租戶結構看，科技新媒體企業在中央商務區占比從2016 年的 7% 升至 2020 年的 10%，非中央商務區占比達 21%，成為辦公樓租戶組成中至關重要的行業之一。縱觀上海甲級辦公樓市場，科技新媒體企業的辦公需求已達到總需求的19%，僅次于金融服務業，一躍成為上海甲級辦公樓第二大需求來源。

過去兩年，中央商務區各板塊吸引了承租能力較強或注重品牌形象以便于業務拓展的科技公司入駐，尤其是游戲類及互聯網媒體類公司。

非中央商務區內的眾多板塊，則以多樣化的辦公物業滿足不同領域科技行業的多元化辦公需求。明確的板塊定位有利于產業聚集，形成板塊特色，在上海多中心協同發展的背景下脫穎而出。其中，虹橋交通樞紐區域得益于進博會的順利開展，吸引了眾多電子商務類公司入駐；楊浦濱江憑借楊浦的產業基礎及高校資源，打造在線新經濟的產業特色，吸引了來自互聯網領頭企業(如嗶哩嗶哩和美團/ 大眾點評)的自用需求。

頭部企業的入駐，將進一步推動上下游聚集，形成板塊內的產業生態圈，帶動更多辦公需求。