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得益于國(guó)內(nèi)對(duì)疫情的有效控制，一度降至冰點(diǎn)的上海辦公樓市場(chǎng)正在快速升溫。

“我們發(fā)現(xiàn)，上海中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的辦公租賃業(yè)務(wù)都在恢復(fù)，辦公樓租賃需求也達(dá)到了疫情以來的季度最高水平。”近日，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜在向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》在內(nèi)的媒體記者介紹時(shí)表示。

據(jù)仲量聯(lián)行方面統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海全市辦公樓凈吸納量錄得28.8萬平方米，為2019年以來季度最高值。吸納量主要來自非中央商務(wù)區(qū)，而且截至2020年底規(guī)模已達(dá)1400余萬平方米，其中超過半數(shù)位于非中央商務(wù)區(qū)。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場(chǎng)的固有格局。

不過，租賃需求上升的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資情緒依然表現(xiàn)脆弱。去年底上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)成交量曾出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，一季度的數(shù)據(jù)顯示，總成交量錄得136億元人民幣，環(huán)比下降了46%。

各區(qū)域空置率降低

一季度，上海共有四個(gè)辦公樓新項(xiàng)目竣工，總建筑面積錄得31萬平方米。徐匯濱江一新竣工項(xiàng)目和長(zhǎng)寧區(qū)新竣工項(xiàng)目租賃表現(xiàn)良好，中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比降低0.1個(gè)百分點(diǎn)至11.9%；前灘、北外灘等板塊的租賃需求也較為強(qiáng)勁，使得非中央商務(wù)區(qū)空置率降低0.7個(gè)百分點(diǎn)至28.8%。

據(jù)仲量聯(lián)行方面統(tǒng)計(jì)，受非中央商務(wù)區(qū)帶來的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力影響，中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下降0.6%。非中央商務(wù)區(qū)租金則環(huán)比小幅上漲0.6%。

一季度板塊表現(xiàn)分化加劇，一些租賃需求強(qiáng)勁的板塊租金漲幅擴(kuò)大，而在一些空置率較高的板塊，業(yè)主在租金和免租期及裝修補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施方面還有談判空間。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東租戶代表總監(jiān)王岳介紹，租賃需求依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶利用租金較低的機(jī)會(huì)來升級(jí)或擴(kuò)張搬遷至更高品質(zhì)的新竣工項(xiàng)目。

隨著疫情影響逐漸消退，商業(yè)活動(dòng)穩(wěn)步恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)的表現(xiàn)也愈加活躍。與2020年底相比，一季度內(nèi)金融服務(wù)業(yè)的租賃需求有所增長(zhǎng)，尤其是內(nèi)資公募基金與證券類公司。

與上個(gè)季度自用客戶主導(dǎo)的辦公樓物業(yè)成交不同的是，今年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)出現(xiàn)了兩筆私人投資者購買服務(wù)式公寓的交易。最大的投資亮點(diǎn)是，領(lǐng)展（link Reit）以27億元人民幣的價(jià)格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海某區(qū)域商場(chǎng)50%的股份。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成認(rèn)為，這筆交易表明，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的投資資產(chǎn)較為追捧。

市場(chǎng)固有格局在變

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理張靜表示：“上海辦公樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型蛻變，上海多中心的發(fā)展模式，帶動(dòng)了原屬非中央商務(wù)區(qū)的一些辦公板塊迅速興起，逐漸轉(zhuǎn)型成為功能齊全的商務(wù)區(qū)域。”

一些新興商務(wù)區(qū)承載了上海總部辦公的需求。在新興商務(wù)區(qū)各細(xì)分市場(chǎng)中，浦東的前灘板塊發(fā)展動(dòng)能最為顯著。前灘是近兩年發(fā)展最迅速的新興板塊，自2017年第一棟甲級(jí)辦公樓竣工，截至2020年，已有約66萬平方米的辦公樓竣工。

在上海的辦公樓租戶構(gòu)成中，金融服務(wù)業(yè)已成為基石行業(yè)，在上海甲級(jí)辦公樓里占比達(dá)36%。科技新媒體行業(yè)推動(dòng)辦公樓需求持續(xù)增長(zhǎng)，帶動(dòng)辦公樓板塊的產(chǎn)業(yè)聚集。從辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)看，科技新媒體企業(yè)在中央商務(wù)區(qū)占比從2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商務(wù)區(qū)占比達(dá)21%。

隨著軌道交通的不斷發(fā)展，非中央商務(wù)區(qū)的軌道交通密度正逐步向中央商務(wù)區(qū)靠攏。根據(jù)仲量聯(lián)行地理信息平臺(tái)MapIT的計(jì)算，至2025年底，非中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的地鐵總長(zhǎng)將從2020年的230公里增加至329公里。新地鐵線路將拉近非中央商務(wù)區(qū)樓宇與地鐵站的距離，單個(gè)樓宇與地鐵站的距離也將縮短。項(xiàng)目通達(dá)性提升吸引了更多租戶向非中央商務(wù)區(qū)遷移。租戶向非中央商務(wù)區(qū)的搬遷整合與新項(xiàng)目的不斷竣工形成了聚集效應(yīng)，為板塊帶來了新的動(dòng)能。

“非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場(chǎng)的固有格局。上海現(xiàn)階段的辦公樓市場(chǎng)板塊格局變化，將為未來辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。”張靜表示。