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觀點地產(chǎn)網(wǎng) 在不動產(chǎn)領(lǐng)域，寫字樓因其良好的現(xiàn)金流且較低的運(yùn)營難度，成為愈來愈多投資者周期性配置的首選。對于這個細(xì)分市場，華潤置地作風(fēng)低調(diào)，但野心勃勃。

觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，過去近一年以來，華潤置地在華南大區(qū)、華東大區(qū)、華北大區(qū)先后舉行品牌戰(zhàn)略發(fā)布會，目的多指向更迭公眾對其寫字樓項目的認(rèn)知。

回溯最近一次興師動眾發(fā)布新產(chǎn)品，是2019年4月華北大區(qū)推出華潤時代中心、華潤昆侖中心等六個產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營相對具備優(yōu)勢的房企，諸如中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖等，不同產(chǎn)品線兼而有之。但這些企業(yè)選擇了截然不同的發(fā)展方向，一種主打商務(wù)寫字樓，一種走上了迎合消費(fèi)升級需求的購物中心道路。

華潤置地屬于后者，它在近年年報上不厭其煩地重申：“購物中心為代表的投資物業(yè)是本集團(tuán)重點發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊。”截止2018年，華潤置地在營投資物業(yè)總建筑面積921.12萬平方米，其中商業(yè)（購物中心）占53%；投資物業(yè)營業(yè)額人民幣95.2億元，購物中心占72%。

然而寫字樓業(yè)務(wù)逐漸展現(xiàn)成為黑馬業(yè)務(wù)的潛力，因為核心城市產(chǎn)辦需求上升，以及資本市場對投資組合分散風(fēng)險和穩(wěn)定現(xiàn)金流的追逐，華潤置地也不斷刷新對寫字樓的重視度。過去四年，該公司未入市寫字樓面積年復(fù)合增長率達(dá)34%，遠(yuǎn)高于商業(yè)（購物中心）及酒店。

6月21日，華潤置地、上海地產(chǎn)聯(lián)合打造的上海陸家嘴濱江中心項目正式發(fā)布案名，華潤置地華東大區(qū)的高層稱之為“在長三角的又一大辦公產(chǎn)品系列”。而該項目的誕生，與2018年華潤參與設(shè)立的150億產(chǎn)業(yè)基金有千絲萬縷的關(guān)系，映射出一條輕資產(chǎn)化的路徑。

隨著房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量，多方勢力面臨混戰(zhàn)。

非均衡發(fā)展

華潤置地的寫字樓在近幾年比重逐漸提高，反映出其對“城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營商”的發(fā)展內(nèi)涵有了不同的思考，對于新任董事局主席唐勇而言，這也成為他未來的主要工作之一。

1994年，華潤入股華遠(yuǎn)后開始接觸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，上世紀(jì)90年代開發(fā)的項目包括上海華潤時代廣場、北京華潤大廈、北京鳳凰城等。但直到2004年深圳萬象城試營業(yè)，華潤置地才真正奠定了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

時至今日，深圳萬象城仍是華潤置地唯一年租金收入過10億的購物中心，在該公司54個在營投資物業(yè)里屬于現(xiàn)象級存在。

萬象城的成功，為華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)版圖打下了基礎(chǔ)，該公司開始明確“住宅+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的發(fā)展戰(zhàn)略。這種轉(zhuǎn)變類似香港房企上世紀(jì)的“租售并舉”轉(zhuǎn)型，例如新鴻基地產(chǎn)自上世紀(jì)70年代末起加大投資物業(yè)占比，至今已基本實現(xiàn)投資物業(yè)土儲占比約50%。

相比于港企，華潤置地走租售并舉的路線僅十五年，加上內(nèi)地過去仍以住宅開發(fā)為主導(dǎo)，導(dǎo)致其物業(yè)結(jié)構(gòu)仍較為不平衡。觀點地產(chǎn)新媒體了解，2015-2018年，華潤置地的土地儲備中，投資物業(yè)占比分別為13.4%、15.1%、16.7%及15.8%，比例較過往有所上升且相對穩(wěn)定。

而以“萬象城”為拳頭產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制的戰(zhàn)略，同樣也使得華潤置地投資物業(yè)業(yè)態(tài)分布失衡。

按在營建筑面積分，過去四年商業(yè)（購物中心）分別達(dá)293.85萬平方米、318.87萬平方米、385.69萬平方米及487.80萬平方米，占比最高達(dá)到59.82%；相比之下，寫字樓占比僅在6.87%-8.29%之間。

按營業(yè)額分，過去四年華潤置地來自投資物業(yè)的營業(yè)額分別為66.5億港元、72.5億港元、87.8億港元及95.2億元人民幣，其中2017年、2018年購物中心占比分別達(dá)到69.93%、72.06%，佐證了購物中心作為其重點發(fā)展業(yè)務(wù)板塊的意義。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，截止2018年，華潤置地共有34個購物中心開業(yè)，包括22個萬象城、12個萬象匯。而未來兩三年該公司還將迎來新建購物中心投入運(yùn)營的持續(xù)高峰期，包括至2021年將有81個購物中心在營，另有22個購物中心于2021年后開業(yè)。

在3月底華潤置地業(yè)績會上，唐勇談及上述新增商場開業(yè)的計劃時，表示它們“為公司未來業(yè)績增長帶來持續(xù)動力”。

商辦業(yè)務(wù)傾斜

“萬象城”不僅為華潤置地貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的租金收益，還為它的品牌知名度、上市公司估值都產(chǎn)生了提高效應(yīng)。相比之下，其它在營投資物業(yè)則略顯黯淡。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，華潤置地自發(fā)布2017年年報起開始將不同投資物業(yè)的營業(yè)額進(jìn)行列示。其中過去兩個財年，華潤置地的寫字樓營業(yè)額分別為12.6億港元、12.4億元人民幣，僅為購物中心同期營業(yè)額20%左右，也不及酒店業(yè)務(wù)，可以說是貢獻(xiàn)最弱的投資物業(yè)。

上述收入結(jié)構(gòu)僅反映在營投資物業(yè)的分布。從未落成啟用物業(yè)的角度審視，則可以發(fā)現(xiàn)華潤置地近幾年的戰(zhàn)略中心調(diào)整。

華潤置地披露的數(shù)據(jù)顯示，2015-2018年在建及擬建投資物業(yè)中，寫字樓部分的總樓面面積從95.42萬平方米最高增加至257.57萬平方米，至2018年底為229.15萬平方米；過去四年寫字樓在建及擬建物業(yè)總樓面面積復(fù)合增長率33.91%，遠(yuǎn)高于酒店（26.31%）和商業(yè)（9.14%）。

同時，截止2018年底，華潤置地在營寫字樓總樓面面積63.29萬平方米。這意味著，未來數(shù)年入市的寫字樓體量將是現(xiàn)在的3.6倍。

在年報數(shù)據(jù)背后，是華潤置地過去幾年對上海寫字樓商辦業(yè)務(wù)認(rèn)識的更迭。

早在2015年3月底，華潤置地在深圳發(fā)布首個寫字樓運(yùn)營服務(wù)品牌“Officeasy”，目的之一便是“推動其在商務(wù)辦公領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展”。“資產(chǎn)管理”的概念也愈來愈多地被華潤所提及，Officeasy此后兩年開始從華南大區(qū)復(fù)制到上海、太原等其它大區(qū)的城市。

可供對此的是2017年，華潤置地將旗下商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部調(diào)整為一級組織架構(gòu)，預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與住宅開發(fā)兩大業(yè)務(wù)將平行發(fā)展。但在公開資料報道中，外界更多是將此次商業(yè)地產(chǎn)的架構(gòu)調(diào)整等同于購物中心業(yè)務(wù)獨(dú)立開來，對于華潤置地的寫字樓則甚少提及。

過去兩年華潤置地的寫字樓相關(guān)發(fā)布及推廣，仍集中在幾大區(qū)域公司。這是華潤置地過往管理架構(gòu)的特點之一，總部對地區(qū)公司的授權(quán)相對大，與萬科存在相似之處。

而不同區(qū)域，對于寫字樓業(yè)務(wù)的探索也不盡一致，透露著一股“賽馬機(jī)制”的氣息。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，僅過去一年，華潤置地旗下華南、華東、華北大區(qū)均有寫字樓發(fā)布動態(tài)，這也是該公司業(yè)績貢獻(xiàn)最大的三個區(qū)域。

其中華南大區(qū)旗幟鮮明地表示要“重點更迭公眾對于寫字樓項目的認(rèn)知”，披露已有10個項目、近130萬平方米在營在建辦公面積；華東大區(qū)借助萬象城購物中心的品牌優(yōu)勢，推出萬象版寫字樓“MIX”系列；華東大區(qū)則延續(xù)共享辦公及高端兩種產(chǎn)品線，今年主推6個項目，并擁有近百萬體量的寫字樓及園區(qū)。

此外，今年上半年，華潤置地華東大區(qū)在商辦領(lǐng)域動作相對頻繁，包括1月聯(lián)合中信、萬得信息擊敗新鴻基、太古，以總價58.02億元首次競得上海靜安區(qū)商辦地塊，樓面價6.52萬元/平方米刷新紀(jì)錄；6月21日，華潤置地與上海地產(chǎn)合作的陸家嘴濱江中心正式發(fā)布，體量20.4萬平方米。

對于寫字樓戰(zhàn)略的相關(guān)調(diào)整，觀點地產(chǎn)新媒體致電華潤置地相關(guān)高層，截止發(fā)稿時未獲回應(yīng)。

寫字樓磁場

作為央企華潤集團(tuán)旗下房企，華潤置地對于質(zhì)量、效益的重視程度更甚于民企，“高品質(zhì)、高效率、低風(fēng)險”的增長口號足以說明其審慎。

發(fā)展持有物業(yè)需要龐大且穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，對于房企而言這主要通過發(fā)展物業(yè)來實現(xiàn)。以華潤置地為例，上文提及其土地儲備中大約85%屬于發(fā)展物業(yè)類型；去年該公司實現(xiàn)簽約銷售額2106.8億元，同比增長22.3%。

上述銷售也有部分來自寫字樓散售的貢獻(xiàn)，華潤置地并非將所有寫字樓都列入投資物業(yè)清單里。

比如，今年4月，位于深圳的華潤前海大廈獲批預(yù)售許可證，涉及289套商辦產(chǎn)品，均價約8.4萬元/平方米。還有消息稱，深圳華潤大沖中心原計劃出售，但由于出租情況良好轉(zhuǎn)而選擇部分自持。

與香港房企或私募基金常采用方式不同，華潤置地盡管選擇將部分投資物業(yè)散售，但總體而言甚少放售整個項目。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，曾經(jīng)有人問華潤置地相關(guān)人員是否會考慮出售旗下核心投資物業(yè)，華潤方面給予了否定的答案。該人士追問，“那你們的重資產(chǎn)會不會沉淀很多資金？”華潤工作人員稍作猶豫后回答，“我們是央企。”企業(yè)屬性似乎既是華潤置地的底氣，也是一種桎梏。

從回報率角度看，截止2018年，華潤置地2014年以前開業(yè)的7個購物中心平均成本回報率（Yield on Cost）達(dá)到37.0%，同比增加4.6個百分點；2014年及以后開業(yè)的27個購物中心約為11.9%，同比增加2.9個點。

優(yōu)秀的回報率促使華潤投入更大力度發(fā)展購物中心，對于寫字樓卻甚少提及，過去多年來它大約僅有10個在營寫字樓項目，相當(dāng)于不及中海的1/4。

但外界對目前的投資物業(yè)形勢有了不同看法。

房地產(chǎn)估價師及經(jīng)紀(jì)人張翹楚對觀點地產(chǎn)新媒體表示，華潤在一二線城市建造高端零售商場及高端住宅，而零售受網(wǎng)購侵蝕，住宅也受到限購限價等政策影響，若要維持固定的現(xiàn)金流模式，開發(fā)高端寫字樓會較有保障。

他同時表示，一般而言香港的寫字樓回報率約1.9%-2.3%，內(nèi)地一線城市如北上深等寫字樓回報率約4%-5%。“寫字樓的回報率比服務(wù)式公寓或商場高，同時管理與營運(yùn)成本較低，凈回報率也相對理想。”

另一種觀點則指向跨境投資者在內(nèi)地掀起的商業(yè)地產(chǎn)熱潮。世邦魏理仕披露，今年一季度，全國大宗商業(yè)地產(chǎn)交易總額超過530億元，其中外資占比約50%；其中寫字樓成為更多（36%）投資者配置的首選。

一位不具名的資本人士對觀點地產(chǎn)新媒體稱，此前某金融機(jī)構(gòu)在北京將一個商場、酒店項目改造成寫字樓，租金翻了一倍以上。其同樣認(rèn)為，外資會越來越看好中國經(jīng)濟(jì)的凈增長。

正因如此，華潤置地對寫字樓的投資動機(jī)可以得到更多解釋。其呈現(xiàn)出更加注重投資組合的分散風(fēng)險和穩(wěn)定現(xiàn)金流，對資本增值的追逐也較以往理性，與外界的一般印象有所不同。

在商辦寫字樓的發(fā)展戰(zhàn)略上，還有包括萬科、中海、招商等一批國內(nèi)房企呈現(xiàn)相似的特點。

比如北京萬科醞釀數(shù)年的“曼哈頓計劃”，中海運(yùn)營的42棟甲級寫字樓以及聯(lián)合辦公OfficeZip探索；招商蛇口4月份推出首個寫字樓服務(wù)品牌，以及深圳7個核心項目；花樣年董事局主席潘軍也表示，未來深圳的舊改項目不全部銷售，會留一部分物業(yè)持有發(fā)展。

群雄逐鹿之下，受制于經(jīng)營管理、風(fēng)險管控等嚴(yán)格限制，華潤置地近年來轉(zhuǎn)向了輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

其中最為典型的是私募股權(quán)基金形式，2016年起華潤置地涉足多只地產(chǎn)基金，包括2017年啟動35億元寫字樓基金，2018年與上海地產(chǎn)集團(tuán)、中國人壽聯(lián)合成立150億房地產(chǎn)投資基金。

與上海地產(chǎn)成立的基金，用于位于上海核心區(qū)域的寫字樓、酒店、商業(yè)、租賃住房等物業(yè)，其中上海地產(chǎn)世博B06項目有望成為首個種子項目。而上文所提今年6月21日華潤置地、上海地產(chǎn)合作亮相的陸家嘴濱江中心，無論是位置還是體量均與世博06項目接近。

拓展閱讀：上海寫字樓? ?陸家嘴寫字樓? ? ? 華潤時代廣場